摩根大通研究報告指出，本港主要發展商中，除新世界發展(00017)外，所有大型市值公司的信貸指標仍保持穩健。在壓力測試中，假設資產價值再下跌30%，該行估計8.1%的總債務可能無法履行所有債務義務。在地產股中，該行的首選為太古地產(01972)、領展(00823)及恒基地產(00012)，並對新世界發展保持謹慎。在銀行股中，該行偏好滙控(00005)及渣打，而非本地香港銀行。

　　報告指出，對53家上市香港地產公司進行了高層次篩選，評估七項信貸指標，包括淨槓桿率、短期債務現金覆蓋率、利息支出覆蓋率及債務抵押品潛在價值的壓力測試。總債務中34%被識別為「高風險」，較2023財年的33%略有惡化。

　　在大型市值公司中，僅新世界發展需謹慎。中型市值公司的高風險債務比例顯著惡化，從62%升至72%，而小型市值公司的高風險債務比例保持高位為78%。此外，該行新增了現金「粉飾」分析，即利息收入除以平均現金餘額。在主要公司中，恒隆地產(00101)及新世界發展的比率相對較低。

*HIBOR料逐步回升至2-3%*

　　報告指出，HIBOR降低亦有助於減少融資成本。雖然該行認為HIBOR不會長期維持在1%以下，但在該行的基準情景中，HIBOR可能逐步回升至2-3%，仍低於2025年5月前的4%以上。每降低100個基點的HIBOR，該行估計利息支出減少12%。

　　雖然HIBOR維持異常低位的時間尚不確定，但若假設HIBOR年化下降200個基點，地產公司可節省約24%的利息支出。將使高風險公司比例從34%略降至31%。同時，恒基地產及嘉里建設(00683)將從「中風險」重新分類為「低風險」。

*大新平均商業地產敞口最高*

　　本地上市香港銀行的平均商業地產敞口為16%。大新銀行集團最高，其次為滙豐。在貸款確認上較保守的銀行，如滙豐及恒生2024年商業地產不良貸款率(NPL)分別為13.7%及15.2%，較2023年的1.6%及0.8%上升。

*料今年銀行不需商業地產準備金回撥*

　　該行估計，本地香港銀行的商業地產貸款損失準備率為0.1%-2.5%，其中，中銀香港(02388)最低；滙豐及渣打分別為1.2%及2.2%。摩根大通分析顯示高風險上市商業地產公司的財務指標惡化，因此儘管HIBOR大幅下降，該行認為2025年商業地產資產質量風險仍高企，但2026年可能部分緩解。因此，2025年可能不會看到商業地產準備金回撥。

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《經濟通通訊社20日專訊》

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