大摩發表研究報告指，龍湖(00960)開發業務毛利率恐因加速去化虧損舊項目、且房價跌幅加劇，於2025-2027年下滑至負3-6%；高能級城市中端商場消費疲弱、競爭激烈，預計未來幾年租金收入增長率僅約5%，低於預期；該行下調龍湖目標價由9.6元至9.1元，維持「與大市同步」評級。

　　該行指出，龍湖集團合約銷售均價已從2025年前8個月年減5%擴大至前10個月年減10%，主因近月高能級城市房價跌幅加速。鑑於其採取靈活定價積極去化虧損庫存，且過去僅計提有限資產減值準備，該行擔憂未來幾年開發業務毛利率層面將錄得更深虧損。管理層預計舊庫存完全消化仍需2-3年，因此該行預測2025-2027年開發物業分別虧損約60億元、55億元及45億元人民幣，即使物業銷售規模縮減亦然。

　　該行又指，2025年前10個月租金收入僅按年增5.0%，部分因部分商場進行內裝升級，導致同店銷售額僅中個位數增長。考慮到零售銷售疲弱及高能級城市中端商場競爭激烈，該行下調龍湖租金預測3-6%，分別為2025年142億元、2026年150億元、2027年155億元。加上開發規模縮減導致投資物業承擔更高利息費用，該行認為龍湖實現管理層指引「2027年經常性利潤約100億元」之挑戰日益增大。

*預計全年銷售額按年減約35%至662億元人民幣*

　　該行指出，龍湖2025下半年備貨可售資源1250億元，其中約70%為上半年滾存舊貨，僅約30%來自新推盤。庫存去化率僅20-30%，在當前低迷樓市下銷售壓力極大。2025年前10個月合約銷售額年減34%，遠遜於Top50及Top100開發商平均-16%及-17%。考慮到第四季度高基數，預計全年銷售額按年減約35%至662億元人民幣。

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《經濟通通訊社20日專訊》

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