比特幣抵押貸款將重塑房地產市場

　　財富儲存和房地產融資模式的範式轉移，正從根本上改變數字資產與房地產市場之間的關係。

 

 

 

　　在《天才法案》（GENIUS Act）通過僅一周後，美國的另一項監管壁壘亦被打破。上周，美國聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）局長宣布了一項開創性的政策變革，可能從根本上改變美國人擁有住房和儲存財富的方式。在一項體現特朗普政府將美國打造成「世界加密貨幣之都」願景的指令中，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）已被要求調整其業務，準備接受加密貨幣作為評估按揭貸款資格的資產。

 

 

　　此項發展遠不止是一項監管更新；它標誌著持有比特幣與持有房地產的機會成本正發生轉變。過去，比特幣持有者面臨痛苦的抉擇：保留其數字財富，或是將其變現以購買房地產，過程中觸發巨額的資本利得稅。這種二元選擇迫使許多人只能眼睜睜看著自己的加密貨幣升值，卻被排除在房地產市場之外；或者為了進入傳統房地產市場而犧牲其數字資產。

 

 

抵押品革命

 

 

 　　新的監管框架徹底消除了這種虛假的選擇。比特幣持有者現在可以將其數字資產作為抵押品來申請按揭貸款，利用其未實現收益的購買力，同時避免觸發課稅事件。此機制創造了一個強大的激勵結構，既減輕了比特幣的賣壓，又同時擴大了進入房地產市場的途徑。

 

 

 

　　其影響遠超個人財務規劃。通過允許加密貨幣作為抵押品，該政策承認了比特幣作為合法價值儲存工具的日益增長的角色，並挑戰了關於何為可接受金融資產的傳統觀念。這一認可正值比特幣的市值達到約2萬億美元之際，儘管跟全球房地產市場的330萬億美元規模相比仍顯微不足道。

 

 

更優越的價值儲存工具

 

　　這種觀點轉變，在知名投資者和商業領袖中正獲得愈來愈支持。墨西哥第三大富豪 Ricardo Salinas 公開宣稱，房地產是「不良投資」，並主張投資比特幣，稱「房地產是支出，比特幣是投資」。同樣，蘇富比前執行長 Tad Smith 和房地產大亨 Grant Cardone 也愈來愈質疑傳統房地產投資，同時擁抱數字資產。

 

 

　　對許多投資者而言，作為財富儲存機制，比特幣相較於房地產具有顯著優勢。與房地產不同，比特幣無需維護、不需繳納物業稅、不存在折舊，並提供無與倫比的流動性和便攜性。房地產需要積極管理、保險和持續開支，而比特幣可以極低的成本無限期儲存。

 

 

　　也許最重要的是，比特幣無需許可（permissionless）和可分割（divisible）的特性，以傳統房地產無法實現的方式實現了價值儲存的民主化。任何人，無論其財富水平如何，都可以購買和儲存一小部分比特幣，這使得那些永遠無力負擔房產的人也能參與其中。這與現行體制形成鮮明對比——在現行體制下，只有擁有大量資本的人才能參與房地產投資，這造成了障礙，將大部分人排除在通過房產積累財富之外。

 

 

　　當檢視歷史表現時，這種對比更加驚人。以比特幣計價的房價一直處於急劇下降趨勢。2017年，一幢中位數價格的房屋需花費24枚比特幣；到了2021年，同樣的房產僅需9枚比特幣；而到了2025年，僅需4枚比特幣。這種劇烈的轉變說明了比特幣優越的貨幣屬性，及其作為更有效對抗貨幣貶值工具的潛力。

 

 

住房的去貨幣化

 

 

　　這一趨勢雖然仍處於萌芽階段，但如果持續下去，將代表住房的逐漸去貨幣化（demonetization）。幾十年來，房地產一直扮演著雙重角色：既是居所，也是投資工具。投資者購買多處房產純粹是為了儲存財富——因為房地產相對稀缺。這種動態，因法定貨幣貶值和全球債務累積而加劇，房價遭推高至遠超其實用價值的水平——導致了各種社會問題，如世界各地日益嚴重的無家可歸現象。

 

 

　　比特幣作為更優越價值儲存工具的興起，有望扭轉這一趨勢。隨著更多的貨幣溢價（monetary premium）流入數字資產而非投資性房產，房價應逐漸回歸到反映其作為居所（而非投機對象）主要功能的水平。這種去貨幣化過程，雖然對當前的房地產投資者來說可能很痛苦，但最終將使住房更可負擔，實現其本來的居住目的，從而造福社會。

 

對全球市場的影響

 

 

　　美國在抵押貸款市場對加密貨幣的接納，可能會迫使其他司法管轄區仿效，否則將面臨資本外逃的風險。香港作為主要金融中心，必須仔細考慮這些發展將如何影響其在加密貨幣和房地產市場的競爭地位。

 

 

　　該政策也引發了關於貨幣主權和央行數字貨幣（CBDC）角色的問題。隨著比特幣作為主要金融交易抵押品的合法性得到認可，它挑戰了傳統的貨幣層級體系，並可能加速替代性貨幣體系的採用。

 

 

展望未來

 

 

　　比特幣融入抵押貸款市場不僅僅是金融創新；它更標誌著社會對金錢、財富儲存和資產所有權思考方式的根本性轉變。隨著世界最大經濟體開始將比特幣視為合法抵押品，其他國家可能會發現自己被迫適應，否則將在不斷演變的金融格局中落後。

 

　　對投資者而言，此發展提供了財富優化和稅務效率的新策略。對政策制定者而言，它既提供了吸引資本的機遇，也對現有監管框架提出了挑戰。最重要的是，對普通人而言，它可能預示著一個未來：隨著房產的投資溢價流向專為財富儲存設計的數字資產，住房將變得更加可負擔。

 

　　比特幣與房地產之間的選擇不再是二元的。在此新範式中，它們可以協同工作，各自發揮最優功能，從而構建一個更高效、更公平的金融體系中。

 

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