2025-08-18
麥當勞因何賣舖？
麥當勞集團大規模放售旗下舖位資產，先以公開招標形式放售八項位於黃金地段，包括銅鑼灣、尖沙咀等的核心舖，附帶麥當勞長期租約。該批物業的總市值約為12億元，將視乎反應，明年再推售餘下商舖，有指麥當勞集團打算分階段出售所有商舖。麥當勞集團表示會定時審視其持有的物業，並不斷優化其房地產組合，強調麥當勞餐廳將在這些物業繼續營運。
與身邊朋友討論此事，發現原來頗多人也不知道麥當勞的主要生意並不是「賣包」，而是地產。對於這個新聞的解讀亦出現偏差，以為這代表麥當勞撤出香港，甚至放棄整個中國業務。有關麥當勞的商業模式，小弟著作《由心入錢》有詳細討論，有興趣的讀者不妨重溫。
書中提到2017年麥當勞的營利情況，主要分自營店與特許經營店兩款，由於自營店有很多支出，所以其利潤佔比不高；而作為利潤主力的特許經營店，其收入主要有兩項，一項是租金收入，2017年約為65億美元，另一項是特許經營牌照費，約為35億美元，到2024年，特許經營店的租金收入達到100億美元，而特許經營牌照費約為56億美元。可想而知，地產租金收入依然是麥當勞的主要利潤來源。
另一個重點是，麥當勞所投資的地產，除租金收入外，還會升值。在美國，不少地段在一條長長的公路旁，杳無人煙，最多有間油站，本來價值有限。當麥當勞買下地皮後，再在那些地方開設分店，一個大大的「黃色M字」，誘發周邊發展，因而讓不值分文的地皮升價百倍，這是麥當勞成功商業模式的秘技。這次麥當勞在港賣舖，但於其他地區卻未有放棄這個地產主力的商業模式，值得分析該決定背後原因。
麥當勞大規模出售香港的舖位，動機惹人猜測。(AP)
財困？近年有很多物業投資者甚至富豪也沽出在港物業，早前提過兩位名人（見連結），其中一個原因是資金鏈出現問題，例如物業估值急跌令銀行call loan，又或者需要應付相關基金贖回潮。但麥當勞集團擁有這些舖位數十載，加上其財務相當穩健，不似有資金流問題，出現財困可能性不大。
政治？麥當勞因政治事件而結束業務，最近是有發生過。2022年俄羅斯入侵烏克蘭，由於受到社交媒體的壓力，麥當勞於同年3月宣布暫停在俄羅斯的營運，5月更宣布將出售在俄羅斯的所有餐廳。回看今天的香港，不似會出現這麼激烈的事件。香港的政治事件要數到2019年後，美國政府出售自1948年買入地皮的在港領事館宿舍。若因為政治事件，麥當勞又收到消息的話，決定放棄香港業務，應該早幾年已出售舖位吧。
高位獲利？翻查紀錄，星光行舖位在2019年曾推出招標，當時市場估值約10億元，更曾一度市傳獲鄧成波家族以9億元洽購，不過最終未有落實買賣。今天該舖位只值約4.6億元，代表從高位大跌超過一半。今次這口價出售是否高位獲利？實在見仁見智。當然，按其買入價計算，始終都是大賺的項目，因為早於70年代已經買入，累積回報數以千倍萬倍。
對中國前景失去信心？麥當勞集團於2017年向中國企業出售麥當勞中國業務的股權，交易後只擁有麥當勞中國業務的20%股權。但到2023年，麥當勞集團增持麥當勞中國業務的股權，把它提升至48%。其實，先向中國企業出售股權，主要希望令麥當勞於中國內地能高速發展，如今再買回股權至近半，證明麥當勞集團對中國發展很有信心。
不是財困，不是政治，不是高位獲利，不是對中國前景失去信心，而麥當勞又未有打算撤出在港業務，剩下來的原因就是對香港地產前景沒有信心。由70年代至今，香港出現過不少巨大風浪，包括《中英聯合聲明》的主權問題，還有兩次金融危機與兩次嚴重疫情，以上種種情況，麥當勞也未有考慮沽售在港地產項目。尤其是，舖位地段難得，沽售後或許沒有買回的機會。麥當勞管理層依然有此決定，他們到底如何看待香港地產市道的未來，可想而知。剛讀過好友郭釗的新作，談到香港前景，不得不承認形變勢變的事實。
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