地產商要錢不要貨拖累二手，善用息差有著數（有片）

　　本港銀行體系結餘自5月初「水浸」，至今穩企1700億元之上，供樓實際按息低至1.8厘，惟中原領先指數連續5周徘徊135的逾8年半低位。理大會計及金融學院前副教授、活道教育中心創辦人林本利於專訪表示，玄機在於地產商新盤低價套現策略，衝擊二手市場客源，令業主被逼割價求售。儘管樓市反彈前景莫測，但可以善用「單位租值＞供樓利息開支」，自製7%至10%回報。

 

還款壓力促加快出貨

 

　　他認為，地產商因負債累累，不得不以低價甚至虧本賣樓。龍頭如新鴻基地產(00016)，儘管西沙新盤的補地價已算低，但最終計數仍可能無得賺；而新世界發展(00017)與港鐵(00066)合作推出的黃竹坑新盤，價格亦較2021年高位回落逾四成。其他二三線發展商更幾乎是「賣一間，輸一間」。

 

地產商因負債累累，不得不加快推出新盤。(Envato)

 

　　此種策略，尤其是趁好消息加快出貨，背後實則是銀行催促還款的壓力。除了住宅市場，連商業物業及舖位的大業主也面臨同樣壓力，部分甚至需要賣出自住物業以緩解資金緊張。以上種種，無異於和二手市場搶客，倒逼二手業主亦需割價求售。

 

供平過租，應買樓自住

 

　　對於已連跌3年半的港樓下半年是否會反彈，林本利持謹慎態度，「樓市跌的話，有時候跌到你都不信」，例如1997年至2003年就試過連跌6年。

 

　　正面消息是，受益Hibor回落至0.5厘、0.6厘低位，港樓的供樓負擔比重已顯著下降至30%多（H按計算），遠低於1997年時的100%以上，以及2021年的約60%（P按計算），「如果供樓利息持續在2厘或2厘以下，我覺得應該對樓市有提振作用」。

 

 Hibor回落，港樓的供樓負擔比重顯著下降。(Envato)

 

　　市面上H按實際按息低至1.8厘，而單位租值普遍逾3厘，部分細價單位甚至達4厘以上，簡而言之供平過租，「我覺得應該是去買樓自住」。

 

九成按揭回報或達12%

 

　　他並教路如何通過租值與供樓利息的差額創造高回報——為方便理解，假設物業價格為100萬元，租值3厘（即年租金3萬元），買家以九成按揭購入，只需支付10萬元首期，借貸90萬元；若按揭利率為2厘（實際現時更低），年利息開支為1.8萬元。

 

　　租值（3萬元）減去利息開支（1.8萬元），每年可淨賺1.2萬元。這意味著，投資10萬元首期可獲得12%的年回報率。即使考慮首期比例提高至兩成或三成，回報率仍可達7%至10%。

 

 只要樓價保持穩定，買樓收租能提供穩健回報。(Envato)

 

　　他補充，現時銀行提供的現金回贈足以抵銷買樓雜費（如律師費、地產代理費等），對於400萬元以下的細價單位，印花稅僅100元，進一步降低入市成本。不過林本利強調，該回報是基於樓價持平的假設，若樓價下跌2%至3%，可能抵銷部分息差收益，但只要樓價保持穩定，這種投資方式能為買家帶來穩健回報。

 

 

 

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