回顧展望－樓市轉勢 | 樓市終見轉勢曙光，「北水」熱潮再現，明年料租價齊漲樓價最牛看升15%
減息周期持續推進，美國聯儲局在2025年繼續減息步伐，累計達3次，大型銀行最優惠利率回落至疫情前水平，刺激樓市需求回暖；與此同時，大量內地資金湧入香港置業，2025年內地買家（以普通話拼音登記）成交量再創1995年以來新高；此外，樓市租金連升3年，達到歷史第4高位，導致全年出現「供平過租」局面長達5個月，加上政府進一步優化樓市措施，包括延續放寬百元印花稅門檻及推出針對首置客的稅務優惠，為樓市注入更多「活水」。
今年樓價累升逾5%，「樓市大淡友」也轉軚？
在內外利好因素交織下，2025年一手及二手住宅成交量均刷新近年紀錄，總成交量達62000伙單位，較2024年增長逾30%，樓價與租金同步上揚，終止此前3年背馳趨勢，為自2021年後再度出現雙軌上升。截至12月，反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）暫累升5.35%，確認樓市已從底部穩步回升。
展望2026年，多家大型銀行及地產代理對樓市前景持樂觀態度，預期樓價升幅介乎3%至15%。中原集團主席施永青直指樓市將在未來6年內由低位反彈85%；有「樓市大淡友」之稱的仲量聯行香港主席曾煥平亦承認，香港樓市終見轉勢曙光，已實現「軟著陸」，價格下調風險低，未來將以穩健橫行及溫和上漲為主調。
仲量聯行香港主席曾煥平
拆息明年料徘徊2至3厘區間
美國聯邦儲備局在2025年連續3次減息，符合市場預期。香港銀行亦於9月及10月分別跟隨減息兩次，最優惠利率（P）自去年至今累計下調0.875厘，目前已回落至疫情前水平。中原按揭董事總經理王美鳳指出，銀行基本活期存息已降至零水平，存息已無可再減，減P周期相信已告一段落。經絡按揭轉介營運總監張顥曦亦預期，明年初拆息將維持在2至3厘區間。
樓市再現「北水」熱潮，豪宅受內地買家追捧
2025年，美元指數從年初約108點跌至12月約99點，年內累計下跌約8%。受地緣政治波動影響，資金流向實物資產避險。美元持續走弱，港元掛勾美元同步貶值，間接推升人民幣相對強勢，大量內地購買力湧入香港購置物業避險，再現「北水」熱潮。
根據中原地產最新數據，11月以普通話拼音登記的買家單月總成交金額達159.8億元，按月上升近3%，連續3個月增長，創下年內新高。2025年首11個月，此類買家總成交量已達12550宗，超越去年全年11631宗，再創1995年有紀錄以來新高。
內地資金流入亦直接帶動豪宅市場升溫。美聯物業研究中心資料顯示，按已知買家姓名分析，今年首10個月逾億元一二手住宅註冊量中，內地買家佔比約57.1%，即每100宗逾億元住宅註冊的個人買家中，約57宗涉及內地買家。據戴德梁行報告指出，減息環境刺激市場活動，資本市場情緒回暖，豪宅成交量及租金均見上升，住宅租金於8月更接近歷史高位，反映高端需求強勁。
賣地市場回暖，多塊地皮高估值上限售出
2025年賣地市場明顯回暖，政府年內成功出售5幅地皮，總成交金額達84.5億元。值得注意的是，下半年多幅政府地皮成交價高於市場估值上限逾三成，為2021年以來首次。其中，荃灣永順街住宅地由華懋以24.75億元投得，樓面呎價約5692元，較估值上限高約兩成半；屯門海珠路住宅地則由信置(00083)以10.89億元投得，呎價3860元，比估值頂價高出近四成。
仲量聯行分析指，現象反映發展商投地意欲逐步回升，對住宅市場重拾信心，特別是對規模適中、地價合理的市區地皮反應最積極。
放寬100元從價印花稅門檻刺激剛需買家入市
2025年，香港政府持續放寬樓市管制措施，旨在增加房屋供應、提升市場流動性及吸引投資。其中，新資本投資入境計劃將合資格住宅物業投資的最低交易價門檻從5000萬元降至3000萬元；同時，住宅物業的定額100元從價印花稅門檻從300萬元放寬至400萬元或以下，有效減輕上車成本，刺激細價樓交投及釋放剛需。數據顯示，今年首11個月，400萬元以下的一二手私樓共錄得12620宗買賣，較去年全年增加約兩成，並連續第二年突破一萬宗大關。
此外，政府對資助房屋及二手市場亦作出調整，包括將白表二手市場計劃配額由原來的6000個增至7000個，其中新增的1000個配額一半分配給年輕家庭及40歲以下單人申請者；綠表與白表配額比例由原來的60:40改為50:50。
2026年樓價最牛看升15%
展望2026年，多家大型銀行及地產代理對樓市前景樂觀，預期樓價升幅介乎3%至15%。其中，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑看法「最牛」，預測2026年樓市處於反彈初期，全年樓價有望升15%，租金升勢亦將延續，形成近年罕見的「租價齊漲」局面。
撰文：經濟通採訪組記者柳英傑