施政報告 | 仲量聯行倡土地公私營合作，發展商只負責建築成本

 

　　政府收入佔比平均約15%的賣地收入，因發展商缺乏投地或補地價意欲而表現低落，加上印花稅收入受制於股市、樓市表現淡靜，以致財赤，並且於近年連年舉債。發展局局長甯漢豪較早前亦表示，不排除本財年未必全年供應目標，亦暗示政府不會只顧全年數字目標去推地；市建局早前首推分期付地價方式招標，亦僅收1份標書。

 

　　仲量聯行香港主席曾煥平向證實，發展商絕對是缺乏投地意欲，由於其財務壓力在減息後仍高，短期內對購入新土儲興趣不大，尤其是手上擁不少土儲的大型發展商。另今年賣地收入亦不可能達標。

 

　　不過，他建議政府可以鼓勵他們參與投資。在息口回落到低水平以前，政府可考慮以公、私營合作模式發展土地，發展商只負責出建築費，且配合投標計算日後雙方分紅比例，「大家在共同對後市有承擔情況下，可能（情況）會更加好」。該模式即免除發展商地價成本。他指出，政府或未能以此舉即時解決財務狀況，但在樓宇開賣時，回報可能大很多。

 

可考慮停止造地

 

　　公、私營合作非新鮮事，類同概念例如近年倡議的「片區發展」，或是去年重推新版私人參建居屋「樂建居」項目，惟反應冷淡依舊流標收場，曾煥平則直指「樂建居」計劃條款「幼稚」，其中出售單位售價的固定折扣率為市價的35%，「政府負責土地政策官員可能不夠貼地」。他提到，建築費已達每呎五、六千元，若只准售七、八千元不足以支付建築費及利息。

 

　　仲量聯行於去年曾建議政府重推勾地機制，以增加成功出售地皮機會。接近一年過去，曾煥平認為勾地仍屬好事，但時候未到，由於樓市未完全尋底或企穩。待樓市稍稍復甦，或經濟已經完全復甦，才去重推勾地機制則效果可能事半功倍。至於樓宇供應未達標，房屋亦供過於求，是否需要停止造地，他認為值得考慮，但一些是關於新界西、北基建，與大灣區融合工程可以繼續推出，交椅州填海計劃等則可「容後再談」。

 

政府進場收地孰好孰壞？

 

　　北都區將是近年發展重心，惟有發展商未在限期前為手持土地補地價，政府同時進場出錢收地。據政府今年5月披露，北都已知或預算的項目涉及成本逾2247.87億元，當中逾半用於收地，佔約1218億元或約54.2%。考慮到現時政府財政狀況，曾煥平認為，政府要考慮收地是好事或是傻事。由於發展商已於多年前擁有相關土地，成本可能已歸零，而政府動用《收回土地條例》等「尚方寶劍」收地，發展商可即時確認盈利，「如果政府繼續用這個態度，多多（地皮）都有得收……自己放錢進去十幾億收地，但賣不到地，就這樣出錢」，他形容就如送錢予發展商，但相反在前述公、私營合作模式之下，可能殺出一條新血路。

 

標準補地價「名存實亡」

 

　　另一方面，政府今年初擴大標準補地價範圍，認為安排長遠有助達致活化工廈、釋放新發展區以外新界農地潛力，增加房屋和其他土地供應，但反應同樣冷淡。曾煥平則認為，標準補地價已經名存實亡，雖然標準補地價推出至今有所調整，但整個機制並不一致。他舉例指，去年11月越秀地產(00123)油塘東源街及崇耀街項目補地價金額逾13.46億元，平均每方呎只約2040元，但鄰近的油塘灣綜合發展項目則建議補地價每呎3900元。因此，他建議政府檢討整體補地價的思維。

 

撰文：經濟通記者許英略

 

《經濟通通訊社》