施政迴響 | 專訪利嘉閣陳海潮：地產政策著墨不多符預期，房屋供應「四三三」長遠支撐樓價

　　新一份正式揭曉，相較於過往推出「撤辣」或大幅放寬按揭等重磅措施，今年的報告在私人住宅市場上的著墨顯得相當溫和，僅針對有新生嬰兒的家庭推出減免最高兩萬元印花稅，以及將白表居屋按揭成數提升至九十五成等微調政策。

 

 

陳海潮：施政報告樓市相關措施篇幅不多，屬意料之內

 

　　對於這種「重質不重量」的政策方向，利嘉閣地產研究部主管陳海潮向經濟通通訊社表示，今次港府對房地產政策著墨確實較少，但完全符合市場預期。他指出，本港樓市在過去一年多已逐漸走出陰霾，特別是今年上半年交投活動顯著增溫，樓價按月升幅亦有多次突破，反映樓市已踏入穩步回暖的周期。在此背景下，政府實無必要再以強烈手段干預，過度的政策刺激反而可能誘發市場過熱，維持現有的健康復甦步伐才是明智之舉。

 

　　雖然直接措施不多，但報告中確立的未來十年房屋供應「四三三」比例，則對私人市場的遠期發展帶來深遠影響。陳海潮分析，雖然私樓三成的佔比與傳統的「七三比」相若，但政府將公營部分細分，並把更多資源撥至資助出售房屋，意味著傳統純私人住宅的土地供應上限被進一步鎖定，整體布局依然偏緊，對長遠私樓價格而言構成有力支撐，既避免了因私樓過量供應而引發的降價壓力，又能透過增加資助房屋來精準分流中低收入家庭的置業需求，減輕低價私人市場的競爭，從而構建出階梯更加分明的房屋結構。

 

　　除了供應規劃，陳海潮認為報告中各項「基建先行」的部署亦為樓市注入了實質的間接動力。以北部都會區為例，隨著大學學術圈及產業鏈的擴展，長遠將吸引大量高素質人才與產業進駐，為新界北區帶來龐大的居住及租務需求。

 

　　陳海潮又補充，啟德綠色集體運輸系統時間表的落地，配合中九龍繞道九龍灣段的通車，大幅縮短了區域間的通勤時間，直接提升了九龍東一帶的物業價值與買家信心。此外，政府近年大力打擊濫用公屋並已收回上萬個單位，陳海潮認為這批被收回單位的家庭將逐漸轉投私人市場或資助房屋，為二手及租賃市場帶來不可忽視的額外吸納力。

 

冀政府再降內地人來港置業門檻

 

　　展望未來樓市復甦之路，陳海潮認為除了現有的本地剛性需求及在港工作數年後「轉租為買」的新香港人外，香港仍需進一步吸引外圍資金。他建議特區政府未來可加快與內地協調，探索放寬內地資金來港購置物業的通道，同時考慮適度降低資本投資者入境計劃的門檻，藉此吸引更多高淨值人士落戶，直接帶動本地物業買賣需求。

 

　　至於市場關注的美聯儲息口走勢，陳海潮預期只要不是持續性的大幅加息，市場已對高息環境有足夠消化，對本港樓市實質影響有限；唯獨中東局勢等外圍黑天鵝事件對全球經濟與通脹的影響，仍是本港樓市復甦過程中需要持續觀察的隱憂。

 

撰文：經濟通市場組記者林淑盈