新舊居屋PK戰 市區低價居屋掀熱潮
新一輪居屋即將接受申請，上次沒有「中獎」，今次就要把握機會，6個屋苑都位近港鐵站，全部在10分鐘步程之內，附近還有巴士、小巴線直達不同地區，單是交通便利這一點已相當吸引。
屋苑分別位於何文田、將軍澳、南昌、馬鞍山、火炭和葵涌，各具優點，其中何文田冠德苑位處半山，環境清幽，部分單位面向大片草地球場，並可遠望海景，而且位於豪宅地段兼名校區，單位面積最細400多呎，更可在今年內入伙，相信非常搶手。另一個搶手盤應是將軍澳雍明苑，屋苑鄰近將軍澳站，旁邊是海濱長廊，附近社區配套齊備，而且單位數是眾多屋苑最多。
不過，筍盤自然多人爭，6個屋苑合共只提供4,871個單位，以上一輪居屋收表27萬份計算，平均都要55人爭一個單位。抽中居屋機會有如中六合彩，不少心急上車的市民會同時申請「白居二」，以未補地價價錢購買二手居屋，雖然二手居屋售價正逼近私樓，但勝在選擇多，並可即買即住，然而與購買私樓一樣，數齡是否已大維修、可做按揭成史數等，事前都要做足功課。
白表及白居二
申請條件
1人家庭
入息限額：29,000元
資產限額：100.5萬元
2人或以上
入息限額：58,000元
資產限額：201萬元
居屋
申請程序
取表：現時至6月12日
申請：5月30日至6月12日（晚上7時）
攪珠：今年8月
揀樓：今年11月
何文田呎價最貴
冠德苑位處半山區，景觀開揚，單位面積最少有400 多呎，預計將成搶手貨。
環境
屋苑在何文田「半山區」，附近是何文田邨、冠熹苑、皓畋等公私營住宅，還有幾間中學，而屋苑位處的馬路，車流量不多，相對清靜。對面有個公園仔，行出少少已經是山邊，近望土瓜灣樓群，遠望可見啟德附近海景，同時是部分單位的景觀。屋苑附近有幾個球場、遊樂場，沿馬路向皓畋方向行3分鐘，有條山路可再行上山，方便想做運動的人。
交通
現時屋苑旁未見巴士或小巴站，最近要到何文田廣場附近坐車到尖沙咀、旺角等旺區
在多個屋苑中，冠德苑距離港鐵站最遠，但從何文田站A2出口一出，步程都是10分鐘內，算是可以接受，不過沿路上斜兼無遮無擋，大熱天時或下雨可能會辛苦一點，A3出口的路程長一點，但沿途有有蓋天橋另一個選擇是坐巴士和小巴，暫時未知屋苑入伙後，會否有車可直達，現時要行下山至何文田廣場，有車前往旺角、尖沙咀、紅磡等旺區。
生活配套
對面設有休憩公園，現時人流不多
屋苑附近都是休憩地方為主，食肆、商舖集中在何文田廣場，大約要步行5分鐘，商場有街市、超級市場Market Place、快餐店、藥房、髮型屋、診所等基本生活所需，但選擇不多。區內有兩個康文署轄下體育館，分別是何文田體育館和佛光街體育館，前者更設有室內、外泳池。屋苑位處名校區（41校網），對不少家長有一定吸引力。
賣點：
•環境清靜
•名校校網
•單位面積偏大
•最快入伙
缺點：
•呎價最高
•配套選擇不多
屋苑旁邊是東何文田配水庫遊樂場，雖然要先預訂才可進入，但外圍有小路可散步、跑步
最近屋苑、也是唯一的購物商場是何文田廣場，選擇不多
同區居屋比較
冠熹苑位處市區兼名校網，已補地價市場呎價是全港最貴，所以有「居屋一哥」之稱，過去3年錄得21宗成交，期間創過數次破頂成交的紀錄，最新是4月底一個601呎單位，以未補地價740萬元成交，呎價1.2萬多元。屋苑的開放式細單位同樣受歡迎，一個低層213呎單位在今年3月初，以368萬元成交，呎價超過1.7萬元。
網上交表：申請居屋電子化
私樓樓價節節上升，便宜一大截的居屋成為普羅市民的搶手貨。特首林鄭月娥去年中宣布居屋大減價，由市值七折降至五二折，房委會早前宣布，即將開售的新一輪居屋將以五九折發售，折扣略為減少，但依然相當吸引。新一輪居屋屋苑共6個，提供4,871個單位，全部鄰近港鐵站，大部分區內已有社區配套，並在今、明年先後落成，「中獎」的市民不用等太耐就可入住。
周四首天派表日子，吸引大批市民排長龍取實體按。
不過筍盤自然多人爭，去年居屋價大減後，申請數目創下新高，房委會收到27.2萬份申請表，超額超過60倍，新一輪居屋在私樓樓價升溫之下，相信有機會再創高峰。而每次在截止交表日，總見到最後一刻趕交表的驚險一幕，房委會決定由今年起，所有資助出售房屋都可在網上交表，但首日派表（23日）仍有大批市民一早排隊取表。政府去年同時宣布白居二計劃恆常化，即每年有居屋申請，市民都可同時申請白居二，並可以同一份申請表，申請費用分別維持250元及160元，同時申請費為410元，以去年申請居屋數字計，單是申請費用，庫房便收6,800萬元。房委會早前決定增加白居二的全年配額，由2,500個增至3,000個，家庭和一人申請者的比例為9比1。
將軍澳單位最多
雍明苑的單位數目是各屋苑中最多，對心儀將軍澳區的申請人為喜訊。
環境
屋苑在將軍澳海濱長廊旁，部分單位可望海及對岸的綠化景色，左右兩旁分別是學校和私人屋苑SAVANNAH，在上、下課時可能人流稍多，但其他時間沒有太多人經過，車流也不算多，環境較清靜，但過條馬路到寶盈花園有不少食肆、商舖，已相當熱鬧，因此屋苑算是旺中帶靜；而附近也有寵物公園，方便養寵物的人士。
交通
屋苑樓下暫時只有巴士直出九龍，但步行7至8分鐘，便到達將軍澳港鐵站，站旁有公共交通交匯處，到港九各地都非常方便，但唯一的不好處，區內屋苑林立，大部分居民都依靠同一交通網，在繁忙時間坐車相信比較擠迫。
生活配套
與將軍澳站及大型商場都不超過10 分鐘的步程。
一步出屋苑就是海濱長廊和單車徑，但不算寬闊，採訪當日是假期，不少人在散步、跑步、踩單車，人多時要互相讓路。與屋苑相距約5分鐘步程的居屋寶盈花園，樓下有齊街市、食肆、診所、五金舖等。寶盈花園旁已是大型商場PopCorn和將軍澳廣場，有更多購物和食飯的選擇。
賣點：
•單位數目多、戶型多
•部分單位面向海濱
•鄰近緩跑徑、單車徑
缺點：
•近八成單位不足400呎
屋苑旺中帶靜，旁邊已是海濱長廊，環境舒適。
屋苑周邊是豪宅和學校，一般生活配套要到對面的寶盈花園商舖。
同區居屋比較
寶盈花園屬於私人參建居屋項目，屋苑本身已有不少康樂設施，例如室外泳池、燒烤場、羽毛球場、籃球場、兒童遊樂場等。在過去3年只有154宗成交，呎價一直在1萬至1.2萬之間，但目前放盤不多，一個中層484呎單位，未補地價叫價590萬元。雍明苑附近還有兩個二手居屋選擇，包括唐明苑和私人參建的富康花園，鄰近將軍澳站，同為1999年入伙，單位面積為400呎以上，但新居屋雍明苑近八成單位是400呎以下單位。
海外經驗：新加坡組屋有政府維修
新加坡有八成人住在組屋，當地政府保證其公民可低於市價購買組屋，人均居住面積逾310呎，讓不少捱貴屋、住細屋的香港人羨慕。新加坡國家發展部長兼財政部第二部長黃循財日前來港出席講座，他說當地居民申請兩至三次可獲派組屋，平均需時4至5年可入伙，計劃主要針對首置對象，舉例一個3房單位，售價不超過200萬港元。
無論是香港人或新加坡人，成功上車購得物業，住下來之後，便要處理維修的問題。香港居屋的定位是「私人產業」，換言之，業主要承擔大廈維修費。新加坡的組屋便沒有這煩惱，2007年時任總理李顯龍推出家居改進計劃，由政府斥資翻新1986年前的組屋，但執政黨管轄的住宅區獲優先翻新的做法曾引起爭議。翻新工程大至更換水管、修補屋內的石屎剝落、結構性維修等，小至廁所升級、更換單位大門、垃圾糟的蓋等，住戶可選擇只做部分維修項目。黃循財在會上說，組屋的租住期為99年，現時政府會在屋苑建成後第30年、60年時負責大維修。對於年紀大的業主，新加坡在2012年推出Enhancement for Active Seniors，為長者改建室內環境，例如加裝把手、在浴室地板做防滑等，黃循財又說，如果長者的子女已搬出，政府會向他們買入原本居住的大單位，換購同是政府興建的兩房長者屋。
南昌中型單位佔多
南昌站上蓋的大型商場在今年內開業，將有150 間商舖進駐。
環境
凱德苑位處南昌站附近，有多個公、私營屋苑，而且是學校區，總共有7間中、小學包圍，是好是壞見仁見智。區內仍是發展階段，目前，地盤較多，而且屋苑旁邊有大型倉庫，不時有大貨車出入，難免沙塵滾滾，較多嘈音，希望入住後社區發展逐漸成熟，環境會有好轉。
交通
屋苑樓下有巴士站，另一邊面向貨倉一面的單位將設有減音窗。
屋苑與南昌站距離5分鐘步程，同時時東涌線和西鐵車站，到港九新界都很方便，屋苑樓下更有巴士到銅鑼灣、旺角等，甚至有通宵巴士；行遠一點，大約10多分鐘便到長沙灣站，附近有更多巴士線，交通更加四通八達。
生活配套
現時較大型超市在碧海南天。
在屋苑群和學校區內，附近的休憩設施並不多，最近是深水埗公園及泳池，步行需要約10分鐘。購物和飲食方面，目前要靠富昌商場，但選擇不多，或者要行去另一邊碧海藍天廣場和宇晴匯的商場，同樣要行3、5分鐘；但南昌站上蓋的大型商場預計今年開業，商場內將有戲院和各大型品牌和食肆。
賣點：
•交通方便
•位於學校區
缺點：
•旁邊有大型貨倉
•休憩設施少
同區居屋比較
怡閣苑位於麗閣邨，兩期共7座大廈在80年代初入伙，過去3年只錄得32宗成交，放盤也不多，現有一個高層530呎已補地價單位，叫價698萬元，呎價13,000多元。屋苑優點是單位夠大，全部超過600呎，全是兩房單位，廚房位置設有露台。附近另有較新的幸俊苑，在2001年入伙，但過去3年只有23宗成交，現時未見放盤。兩個屋苑位近長沙灣站，交通和生活目前都較多選擇。
屋屋按揭Q&A
問︰居屋最高可承造多少按揭？
答︰房委會為居屋買家提供按揭貸款保證，綠表買家最高可借金額是樓價95%，白表買家最高可借樓價90%。要注意一點，如果要房委會做擔保，按揭年期最長是25年，相比私樓最長可做30年按揭，同樣的貸款額，業主的每月供款要更多。
問︰居屋買家做按揭需要通過壓力測試嗎？
答︰由於有房委會做擔保，買家不需要通過壓力測試，只是要求供款不能超過家庭收入五成。如果超過五成的問題都不大，銀行或會要求買家加入親屬為「諮詢人」，將其收入計算在內，而諮詢人毋須住在同一物業。
問︰居屋買家只可做P按？
答︰銀行一般只為居屋買家提供P按計劃。
問︰白居二是否同樣可獲房委會擔保？
答︰是。即使以白居二資格購買超過400萬元的二手居屋，同樣可承造九成按揭，同樣毋須通過壓力測試。
問︰白居二可做按揭成數是否與購買新居屋一樣？
答︰不是。要做到九成按揭及25年還款期，需視乎屋苑的樓齡。房委會對屋苑的擔保期由首次轉讓日期起計算，保證期30年，部分銀行會直接將30年保證期減去居屋樓齡，以計算可批出九成按揭的最長還款期，換言之，銀行有機會不向逾30年樓齡的屋苑批出九成的按揭貸款，又或樓齡已經達25年，銀行只會批出為期5年的九成按揭，在擔保期過去後，按揭成數降回六成，買家可能要補回首期，並要通過壓力測試。
不過，就一般情況，樓齡未夠20年的居屋，銀行都會批出25年按揭，但實際情況仍視乎個別銀行的做法，因此白居二買家應先向銀行了解情況，再決定是否購買單位。
馬鞍山入場最低
錦暉苑生活配套不多，不太適合喜歡方便、熱鬧的人。
環境
屋苑位處在恆安站旁，部分單位面向鐵路，可能有嘈音，屋苑其中一面面向學校的操場，不排除在個別時間有喧嘩聲，但整體而言，環境算是寧靜，附近車流不多，大都是出入附近私人屋苑的車輛，部分單位更可望到沙田海，以及對岸的中文大學，景觀開揚。
交通
由恆安站一出，行3分鐘已到達錦暉苑，是多個屋苑中最近港鐵站的一個，而在車站附近有巴士、小巴站，直達沙田市中心、觀塘、荃灣、尖沙咀等地，但巴士途經馬鞍山多個屋苑，繁忙時間定必迫爆。
生活配套
屋苑附近休憩空間充足，購物消閒最近就要到馬鞍山站的大型商場。
屋苑四周幾乎只有豪宅、學校和公園，最近的小型商場在車站另一邊的恆安商場，或者天宇海旁的We Go Mall，有各式食肆、商舖，選擇不算多，從錦暉苑步行最少都要8至10分鐘。如果想有更多選擇，就要坐馬鐵到馬鞍山站的馬鞍山廣場和新港城中心。不過，屋苑鄰近海濱長廊，適合喜歡運動的人。
賣點：
•鄰近港鐵站
•部分單位可望海
•休憩空間多
•環境寧靜
缺點：
•生活配套不足
•部分單位望鐵路
5 分鐘內可從屋苑步出寬闊的海濱長廊。
同區居屋比較
錦鞍苑同樣在恆安站旁，鄰近恆安商場，屬於區內的「老屋苑」，樓齡達32年，在過去3年共錄得42宗成交，雖然樓齡較大，但成交價不低。以目前放盤的叫價為例，一個已補地價高層554呎單位，叫價750萬元，呎價13,500多元。
關焯照：市場扭曲 政府之錯
「我個仔夠18歲，我都叫佢去申請（居屋）啦！」冠域商業及經濟研究中心關焯照（見圖）批評，目前樓市扭曲全因特首林鄭月娥錯誤的房屋政策，「樓價愈高，愈多人申請居屋，係好正常的事，有著數嘛，咪俾咗啲『假需要』的人。」他說不排除有本錢的中產，因已持有物業不符合申請資格，於是由正在讀書、已滿18歲的子女申請，藉此買多個物業，隨時首期和供款都是父母負責，「反正搏吓當買六合彩，中咗就買到居住權。」
他形容居屋機制一直存在問題，問題在於不設下限，即是零收入、零資產，只要年滿18歲的香港永久居屋已可申請，而居屋去年減價後，問題更加明顯，「我而家成日叫人去申請，證明俾政府睇佢係錯。」
林鄭去年推出一系列樓市措施，包括居屋減價、白居二及綠置居計劃恆常化，又更改公私營房屋比例，由六比四變成七比三，但關焯照直指林鄭完全不了解市場運作，導致現在「兩頭不到岸」，「私樓樓價去年回調，政府偏要在這時候把公私營房屋比例更改為七三比，樓價立即回升，現在在短時間內已重回高位，政府解釋回升有其他因素，係完全不明白市場如何運作。」他說一般市民買不起私樓，自會轉投資助房屋市場，但政府沒有解決供應不足的問題，只會令真正有需要的人的機會減少，「要有土地，供應充足，才可以這樣做。」
他鼓勵香港人申請居屋，不只想集體證明政府政策錯誤，「如果不會離開香港，打算住一世，當然要申請居屋，起碼買到一個永久居住權，仲可以世襲，就算樓價大跌，或者還不起按揭，銀行call loan都係私樓先，居屋是安全的地方。」
火炭呎價最低
在眾多工廠大廈中興建的居屋相當突出。
環境
與火炭工業區只有一街之隔，面向的馬路是區內主要車路之一，旁邊有另一個興建中的地盤，採訪當日記者在路邊站了一會兒，大貨車不時在屋苑樓下經過，相信入住後難免有噪音及空氣不太好。現時旁邊的地盤正在進行地基工程，建成後或會阻擋部分單位的景觀。
交通
屋苑與火炭站非常近，一出站已見到，步行2、3分鐘就到屋苑，但其他交通工作選擇不多，附近有巴士前往藍田，但班次疏落，出入主要靠鐵路。
生活配套
屋苑對面現有兩間便利店及一間超市。
區內食肆集中在工業區內，部分在周末休息。
根據地盤圍板的資料，屋苑附設兒童遊樂場，但區內沒有其他康樂設施，生活配套也不多，附近暫時只有便利店和一間超級市場，食肆都是工廠區內，有沒有隱世美食店，就要住客慢慢發掘，深入工廠區是火炭熟食市場，有著名的雞粥等食店。
賣點：
•呎價最低
•鄰近港鐵站
缺點：
•位處工廠區
•生活配套不足
•交通工具選擇少
屋苑在工業區內會比較大塵。
屋苑與火炭站非常近，方便之餘亦幾乎是出入的唯一選擇。
同區居屋比較
穗禾苑位於火炭站附近「半山區」，雖然交通不算便利，但環境清靜，部分單位設有露台，景色開揚，因此一向有不少成交，在過去3年便有宗。根據中原地產的資料，穗禾苑是4月份錄得第二多買賣的二手居屋屋苑，共17宗。屋苑單位多，交盤梳對都碼少，以一個550呎高層單位為例，叫價是625萬元，但要注意屋苑樓齡大，銀行未必批出九成按揭，日後更可能有不少維修工程費。
白居二加碼 新界屋屋搶手
新一輪白居二加碼至3000個名額，在樓市不斷升溫之下，二手居屋的價格直迫私樓，有不少評論認為，白居二的出現更進一步推高居屋第二市場價格，原本未補地價居屋（綠表）和已補地價居屋（白表）的價格仍有一段差距，白居二帶入一批市場動力，每到房委會發出購買證後，成交特別活躍，在過去兩輪白居二中，居屋成交由每年平均2,067宗，增加至過去兩輪的2,550宗及2,708宗。近年不時出現千萬天價居屋成交個案，但關焯照指出，天價居屋並非常態，反映願意高價買入居屋的是極少數，對私樓市場更是沒有影響，「畢竟（白居二）數量不多。」他更提醒有意用白居二買居屋的人士，假如將來要換樓，應先計算出售單位時補地價的支出，以免失預算。
不過，二手居屋的價格相對仍然較低，特別是屯門、天水圍一帶的居屋，吸引不少旨在上車或原區居民的買家。根據美聯物業的數據，其中屯門兆康站旁的兆康苑，以及天水圍的天頌苑是去年成交最多的二手居屋屋苑，前者在過去一年有122宗成交，後者有114宗，與九龍灣的居屋麗晶花園一樣。在最近的成交中，兆康苑的呎價徘徊在1萬多至1.1萬多元，部分單位低於1萬元；天頌苑的成交呎價更低，大約在6,000多至8,000多元之間。至於貴價居屋集中在將軍澳、東九龍，位於坑口的顯明苑和寶琳的茵怡花園，上月成交的平均呎價都超過1.5萬元。獲得「購買資格證明書」的買家要在1年內物色並購入單位，但要注意一點，成功申請人士將獲發兩封「批准信」，憑信在4星期內分別向房協和房委會取得購買證，舉例申請人只有意購買房委會居屋，只需要向房委會申請購買證，但就不能購買房協的居屋。
葵涌單位最少
尚文苑是典型「插針樓」，建於原有的公屋群中，面向德士古道天橋。
環境
屋苑的背面是大窩口村，正面是德士古道天橋，部分單位更是「對到正」，環境絕對談不上清靜，而且附近有街市，也有不少食肆、商舖，人流、車流量都不少，非常熱鬧，因此不適合喜歡清靜的人。
交通
屋苑在大窩口站和荃灣站之間，行去大窩口站要8分鐘，荃灣站則要超過10分鐘，但屋苑附近有不少巴士、小巴選擇，可直接前往大埔、觀塘、屯門、灣仔、機場等地，尚算方便。
生活配套
區內無論是商場或地舖，都有不少食肆可供選擇。
最近的大型商場是悅來坊，設有大型超市及連鎖商舖。
屋苑位置可稱為舊區，社區配套發展成熟，附近有籃球場、公園等，鄰近的大窩口村設有街市及多間食肆，超市、便利店為基本，附近都有不少地舖，提供更多平民之選，向荃灣方向更有荃薈、悅來坊兩個較大的商場，內有不少連鎖店。
賣點：
•食肆、商舖多
•交通方便
缺點：
•單位數目少
•旁邊是高速公路
大窩口雖然是舊區，但勝在社區發展成熟，生活方便。
最近入伙的居屋彩興苑只備有基本裝修。
同區居屋比較
荃灣、大窩口一帶的居屋不多，主要集中在葵興港鐵站一帶，葵賢苑是荃灣區少數的二手居屋，與大窩口邨範圍內，比新居屋尚文苑更近大窩口港鐵站。雖然屋苑在1993年已落成，但二手買賣一向極少，過去3年只錄得20宗，現時亦只有零星放盤，一個中層401呎未補地價單位，現叫價460萬元，呎價1.1萬多元，較過往成交進取。
新屋屋20萬裝修 舊居屋當心維修費
難得成功上車，當然想構造自己夢想中的安樂窩，而房委會的交樓標準非常基本。以最近入伙的彩興苑為例，一個378呎的一房單位，未有預先間房，全屋地面是自流平，即沒有鋪磚或地板，買家可隨自己心意裝修。
至於廚廁同樣鋪上灰色瓷磚，有基本設備如馬桶、洗手盥等，喉管外露，手工雖然不差，但不少買家認為既不實用，亦不雅觀，特別是廚房有個「特低」的平台面，估計是供住戶放煮食爐，但現時不少人改用嵌入式煮食爐，因此不少住戶會拆走原有裝備，重新裝修，隱藏喉管、加裝廚櫃，甚至重新規劃，這方面的支出應預算在內。一般而言，如果用料要求不太高，一間378呎單位，加上間房、鋪地板等簡單裝修，費用不高於20萬元。另外，全屋只附設一件電器，就是煤氣熱水爐，所以都要預備購買全屋家電的開支。
除此之外，居屋雖然是資助房屋，但政府定義為「私人產業」，日後屋苑的大維修等費用，基本上全數要業主負責，購買一手居屋的買家可能不需要提早擔心，但以白居二購買二手居屋的買家，在選擇單位時就要特別注意這一點，屋苑是否已進行大維修等，以老牌居屋屋苑麗晶花園為例，早年就爆出天價維修費的問題。另一方面，房委會出售了部分屋苑的公用設施如商場、停車場等，日前傳真社報道，領展未有履行買賣合約，攤分公用設施的維修費，甚至要小業主為其「埋單」，其中火炭穗禾苑的商場已由領展轉售英皇集團，屋苑法團引述後者只會隨領展過往做法，事件仍未得到解決，因此白居二買家選擇樓齡較高的居屋時，應細心了解屋苑的狀況，這方面與買私樓沒有分別。
轉載自《iMONEY智富雜誌》