【境外置業】日本印花稅高唔高？ 內地稅務種類有幾多？
近日美元下滑，變相即外幣升值，連帶海外資產亦自然水漲船高。加上移民亦為近期熱門話題，令港人境外置業的意欲大增。不過買境外買樓始終隔山買牛，準買家必須留意各地稅務制度，以免買樓收租卻中伏失預算。上期就介紹過本欄英、美和新加坡的物業稅務情況，都是「lump sum」較高的地區，今期就講吓近年獲年輕人追捧，總價細較易上車的日本，以及內地樓市，要留意的稅項問題。
日本
1. 印紙稅
於日本購買住宅物業，需繳交印紙稅（印花稅）和不動產取得稅等稅項，稅款連雜費通常約樓價的6%至8%。在香港，一般所指的印花稅是買樓政府稅項中佔額最大的，但在日本「印紙稅」卻非大額稅項，一個500萬至不足1000萬日圓（73.4萬港元）成交的物業，印紙稅只收5000日圓（367港元）；1000萬不足5000萬日圓（367萬港元）成交的物業，印紙稅只收1萬日圓（734港元）！
2. 不動產取得稅 登錄免許稅
要數日本買樓稅務，不動產取得稅和登錄免許稅（登記稅）才是主菜。分別為物業政府估價的3%及2%。留意，以上兩稅並非以成交價徵收，而是按政府對物業估價計徵，政府估價一般比物業市值為低。
3. 消費稅
除了稅項，當然還要付中介費用，在日本有消費稅，中介服務亦要徵收，為中介費用的10%。
（Shutterstock圖片）
4. 固都稅
另一方面，一旦物業買回來不是自用，而是收租，置業後仍要每年繳交按政府對物業估價計徵1.4%的固定資產稅、0.3%的都市物業稅（合稱「固都稅」），以及每個月須支付管理費及一筆「修繕積立金」（維修基金），一般佔租金收入的10%至15%。
港人買了日本物業，若使用香港地址作為登記地址，不是每個日本地方政府都會直接把「固都稅」通知單寄到海外地址，如神奈川、北海道、靜岡、沖繩等就不會，準業主要留意。不過東京、大阪、福岡等地區就會將通知單寄到海外地址。
業主可以委託「代管公司」作為代理人，代管公司會收取服務費，約1.2萬至2萬日圓不等。當然文如閣下有住日本的朋友，也可考慮他們作為你的代理人。
5. 讓渡稅
賣樓時，除了要付印紙稅和中介費用，還要付讓渡稅（資產增值稅），讓渡稅稅款徵收以物業升值額減去稅金和中介費律師費管理費等開銷計算，甚至連交易時的交通費也可扣稅，扣除後稅率為30%（未持有住宅物業滿5年）或15%（持有住宅物業滿5年）。
（Henry攝）
中國內地(下頁)
中國內地
1. 契稅
於內地買樓，稅務較香港繁複得多。一般香港所指的印花稅在內地叫做「契稅」。契稅是對不動產契約所徵收的稅款，內地契稅按樓面面積而定，一般稅率介乎樓價3%至5%，而一、二手物業涉及的稅項亦有不同。另外，每個城市都有不同的個別政策，部分或地區或提供稅務寬減予首置客。
2. 個人所得稅 銷售營業稅 土地增值稅等
內地稅制較香港複雜，一如很多國家有資產增值稅，業主將來售出內地物業時，亦須承擔達樓價20%個人所得稅、樓價5%銷售營業稅、城市維護建設稅、教育附加費及土地增值稅等。
（CNS資料圖片）
3. 專項維修基金
除此之外，在內地做業主亦要承擔一些雜費，例如要依法到指定銀行開立「住宅專項維修基金」帳戶。戶口按單位計算，即擁有一個物業就須開一個戶口，並每戶按單位面積存入指定金額，以作物業公用部分維修，亦有機會可用作繳付管理費。
北上買樓雖然銀碼較細，但由於在內地交稅及開戶等程序，多要業主親往不同政府部門或機構，故港人投資內地物業時，準業主須留意這點，尤其目前疫情之下，或須付出更多時間，以作隔離檢疫。
撰文：羅駿豪
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