高成數按揭 上車易風險高
28/08/2017
樓價高企，市民上車難，最近有個別新盤推出彈性付款方法，吸引首期資金不足人士上車，迅即吸引大批市民入票；但買家在選用時需留意風險，以免日後失預算，監管當局亦須關注市場風險。
不用入息審查 供款能力成疑
發展商為促銷新盤，推出多種不同優惠付款方法吸客，其中有個別發展商推出備用按揭貸款，買家毋須入息審查，也不用接受銀行壓力測試，只要支付兩成首期，可借到八成貸款。這對首期資金不足人士來說，無疑是個好消息，結果有七成買家使用。
備用按揭貸款表面看似吸引，夠彈性，上車較容易，但箇中風險不得不留意。首先是息口較高，首3年息率是P-2.5%（即2.5%），比銀行實際按息1.87%至2.25%為高。第4至5年息率為P-1.25%（即3.75%），第6年起是P，即5%。
其次，發展商透過旗下財務公司提供優惠，令上車能力不強的人毋須接受壓測或入息審查，輕易上車，但沒理會買家的供款能力。以兩房單位為例，樓價約700萬元，借八成，首3年息率2.5%，即月供22,127元，而使用此方法人士，通常資金不足，收入也不高，故供樓相當吃力。一旦樓價下跌或失業，單位隨時有變成銀主盤的風險。
更重要是優惠只提供3年，優惠期過後怎辦？用家有兩個選擇：一是在息率提高前，找銀行做按揭，但未必通過壓測或入息審查，需補回頗大的首期差額。二是續用發展商按揭計劃，問題是供款能力是否承受得起，因屆時除了要以高息續按，隨着美國落實縮表一段時間，相信本港已進入加息周期，用家要承受兩邊加息疊加的風險，恐怕隨時吃不消。
假如用家是看好未來樓市，幾年後資產升值，固然可賀，既可變賣套現換樓，還可省卻額外印花稅（SSD）。然而市道反覆，一旦樓市逆轉，卻可能變成負資產。
注視市場風險 當局審慎應對
過去幾年發展商也曾透過旗下財務公司推出高成數按揭，不受金管局監管，金管局今年5月出招，要銀行對發展商貸款設限，令高成數按揭一度收斂。監管機構宜密切留意市場變化及箇中風險。樓市保持升勢，問題自然不大，但當樓價下跌，卻可能引發系統性風險。
所以買家在上車時須量力而為，以免日後大失預算，而監管當局亦須密切注視，適時介入，以免風險日益坐大。
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