房住不炒是硬道理，但中央意思並不是想樓價無止境拾級而下，否則內地亦不需要救樓市，而事實上，過去數十年內地以房地產分配社會財富給普羅大眾，而且非常有效。筆者提出六方面建議給予香港政府，希望拋磚引玉，重拾房地產這重要的財富環節，在控制炒風及重建新經濟下，仍保持房地產為社會繼續作出貢獻。

(1)平衡供應

　　過去香港政府曾推行「勾地政策」，結果就失去了房產供應的主導權，而「明日大嶼」似是以無限供應去對付供應不足，在從政情感上是對的，但當遇上房地產供應太多的時候，下跌之後的樓價已經不可以負擔到建築成本，而且在追求大量供應的同時，可能已經搶高了建築成本。另一方面，政府在這段時間覺得「賣地容易千金散盡還復來」，因此理財失去審慎，所以容易出現財政赤字。筆者認為政府要知道市場情緒與官場情緒是不同的，回頭看，最懂得市場情緒的房屋政策，其實是當年《中英聯合聲明》中「九七回歸前每年發展土地不得超過50公頃」，這才是「供應充足而又有限」的市場藝術。

(2)合適而受控的炒家起動力

　　和發展商一樣，炒家是市場的持份者，的確有負面的時候，或者部分炒家行為是十分惡性的，但我們不可以嫌棄或者封殺任何持份者，應該好好管理他們。只要規管好炒家的副作用，如過分炒賣和以信息影響市場，亦可以善用炒家立功，尤其是市場特別差的時候，確保到市場有炒家動力，便確保到市場較快復元。2003年銀主盤最多的時候，很多炒家接收了銀主盤，然後作出全屋裝修，於是破舊的銀主盤搖身一變成為了全新有雅緻裝修的單位，新買家可借九成按揭上會買雅緻單位，為市場創造了成交，這就是炒家的生命力。今次樓市陷低潮，就是不懂得用這生命力在適當時候去重啟市場。

(3)活躍的轉流率

　　其實轉流率已經在行政上荒廢多時，直至最近才開始受重視。大部分社會財富都是根據房地產的成交轉流去重新分配，成交牽涉的板塊愈多，財富就會分配得愈均勻。限制成交即是限制了財富分配和流動，如果想解決貧富懸殊的問題，不可能接受現在的低成交量。

樓市成交愈暢旺，財富分配就會愈均勻。(Shutterstock)

(4)一二手要平衡分配市場

　　現在市場太重視一手樓，令到小業主分配財富機率減少，其實二手轉流率低，最後都會令到一手成交減少，看近年的情況就是這樣。如果二手市場能夠活躍，最終市場得到不同成交，而財富亦因此分配。筆者認為政府應該要在管制以外的不同環節上，令到市場更均勻分配。

(5)銀行必須提供有力和有效的按揭

　　一個好的市場，必須要有融資作配合，而不同板塊轉流率裏面，往往出現個別板塊難借按揭，會影響整體轉流率的運轉。很多時銀行不太與市場同步，政府要作出監管和協助。

(6)政府要提供清晰的市場藍圖

　　政府對市場的前景取態，將影響銀行的按揭鬆緊和發展商是否進取，政府的而且確在未來市場藍圖上不夠樂觀肯定，這方面中央政府值得我們學習，他們往往會給予清晰的方向，令到市場「夠膽」做一些長遠的部署。