港鐵 | 中期多賺28%惟收入跌7%，大行看法分歧股價曾插半成可趁低吸？

15/08/2025

　　港鐵(00066)昨日(14日)收市後公布業績，中期純利按年升27.5%至77億元，派息維持42仙，惟收入跌6.5%至273.6億元，經常性業務利潤更跌15.7%至33.9億元，但物業發展利潤增逾兩倍至55.4億元，且管理層強調目前並無出售資產計劃，並指正推進10多個住宅物業發展項目。不過，績後大行看法分歧，花旗料其車站商業和物業租賃業務短期不會顯著復甦，維持「沽售」評級，中信里昂則仍予目標價30元，維持「優於大市」評級。港鐵今早(15日)最多曾跌逾半成低見26.78元，一下子跌穿多條平均線，惟其現價股息率近5厘，或可趁低吸納。

港鐵中期多賺28%惟收入跌7%，大行看法分歧股價曾插半成可趁機吸？

（AP圖片）

中期純利按年升27.5%派息維持42仙收入跌6.5%

　　港鐵公布，截至2025年6月30日止中期純利77.09億元，按年升27.5%，每股基本盈利1.24元，派發中期息42仙，按年持平。期內總收入273.6億元，跌6.5%。經常性業務利潤33.91億元，跌15.7%，主要因為來自香港業務的貢獻受經營開支上升影響而有所減少。而受惠於早前開展的物業發展項目於此段期間取得成果，回顧期內物業發展利潤增加218.5%至55.42億元，因此來自基本業務的利潤增加55%至89.33億元。另上半年由於本地鐵路服務的貢獻上升，並在過境服務及高速鐵路乘客量上升帶動下，香港車務營運的收入為115.09億元，按年增加3.3%。

　　中國內地業務方面，來自鐵路、物業租賃及物業管理的附屬公司、聯營公司和合營公司在2025年上半年的總經常性業務利潤下跌至2.04億元，部分原因是自2024年年底開始營運深圳地鐵十三號綫一期首通段後錄得的營運虧損，以及來自杭州鐵路業務的貢獻減少。至於國際業務，來自鐵路附屬公司、聯營公司和合營公司在2025年上半年的總經常性業務利潤下跌至3.41億元，盈利表現減弱的主要原因是來自SouthWesternRailway的貢獻減少，以及於去年5月出售的MTRX在回顧期內已沒有帶來貢獻。

金澤培：目前未有出售資產計劃　正推進10多個住宅物業發展項目

　　港鐵行政總裁金澤培作為行政總裁的任期將於2025年年底屆滿，今次為金澤培最後一次主持港鐵業績記者會，金澤培表示，未來數個月會專注做好工作，確保順利交接。他表示，港鐵一直以來都是審慎理財，至於未來是否需要再融資，會視乎市場情況、利率走向等因素，又強調港鐵目前並無出售資產的計劃。

　　金澤培提到，港鐵目前正推進10多個住宅物業發展項目，預計可為香港房屋市場提供約9000個住宅單位。商場方面，今年上半年港鐵商場經過重估後價值下跌，反映香港零售市道的挑戰，而港鐵新鐵路項目的投資總額約1400億港元，目前已經完成大約200億的工作。加上已公布自2023年起五年內，投放到現有鐵路資產維護及更新的650億元，亦已完成大約一半。

　　金澤培又提及，物業業務是「鐵路加物業」發展策略的主要推手。視乎市場情況，集團預計將在未來12個月左右，為東涌東站第二期和屯門第16區站第一期項目進行招標。集團已為「THE SOUTHSIDE」第六期申請預售樓花同意書。視乎施工及銷售進度，集團預期今年下半年會為「日出康城」第十二期的物業發展項目利潤入帳，並繼續為「THE SOUTHSIDE」第五期的利潤入帳。全球和香港經濟狀況以及利率趨勢，將繼續影響物業業務的未來表現。

滙研：料資本支出及利息費用快速上升　降目標價至26.5元

　　滙豐研究發表報告指，港鐵上半年整體盈利按年增長55%至89億元，主要因物業發展盈利入帳時機，但其經常性盈利按年下降16%至34億元，主要由於香港運輸業務的盈利能力低於預期。預計2027至30年港鐵盈利將顯著下降，因物業發展入帳的收穫階段將基本結束。雖然視港鐵為行業內的防守型股票，但由於資本支出及相關利息費用快速上升，股價存在壓力風險，維持「持有」評級，短期催化劑有限，目標價由27元下調至26.5元。

　　該行指，港鐵與政府就北環線達成新協議，短期內的資本支出及利息費用可能相當可觀，可能在未來3至5年限制盈利上調。為應對相關開支，港鐵近期發行30億美元優先票據及30億美元永續資本證券。另外，香港運輸業務總客運量按年溫和增長0.7%，但EBITDA利潤率按年收縮1.9個百分點至34.5%。雖然車站商業及購物中心業務顯示一些改善跡象，但上半年租金調整率仍為負值，分別為7%及7.8%。該行將港鐵2025至27年盈利預測下調1.4至8%，主要因香港運輸業務利潤率降低及納入新發行的永續證券影響，部分被較低的融資成本抵銷。

花旗：車站商業和物業租賃業務短期不會顯著復甦　維持沽售評級

　　花旗稱，對港鐵能以非常合理的利率發債和發行永久證券集資不會感到懷疑，以此資助新鐵路項目不斷增加的資本支出，但上述工具的發行可能意味著港鐵每股盈利與每股股息之間的差距(預計未來幾年每股股息零增長)將繼續擴大。而香港消費者支出行為的變化，已影響港鐵的本地鐵路營運、車站商業和物業租賃業務，預計短期內不會有顯著復甦，因此維持其「沽售」評級，惟在將估值基礎延展至2026財年後，將其目標價從23元升至24.5元。

　　花旗根據港鐵今年上半年業績、管理層對物業發展完成時間表的指引以及最新的營運趨勢，將其2025財年盈利預測下調14%，但將2026至2027財年盈測上調3%至4%。花旗又根據其對香港住宅物業的最新觀點，預計2025年下半年至2026年的需求將維持疲弱。雖然香港政府已完全撤銷「辣稅」令花旗感到正面驚喜，但該行認為，鑑於目前的利率水平和買家對物業市場的信心不足，香港住宅需求短期內將保持低迷，相信這將影響物業發展商對港鐵土地招標的興趣。

中信里昂：不排除再發行永續債券　仍予目標價30元

　　中信里昂表示，港鐵上半年經常性利潤按年下跌16%至33.91億元，各項業務貢獻均告下跌，且營運支出增長快於收入。中期息維持每股0.42元不變。經調整後淨負債權益比率由2024年12月的31.6%升至2025年6月的36.7%。集團已為新鐵路項目分配總資本開支1400億元，不排除港鐵進一步發行永續債券的可能性，維持「優於大市」評級，目標價30元。

　　該行指，港鐵香港運輸業務方面，上半年息稅前利潤按年跌76%至9800萬元，營運開支增長速度按年升6.4%，快於收入按年升3.3%。期內總乘客量按年增長0.7%至9.637億人次，整體平均車費按年增長2.6%至每人次11.9元。香港車站商務方面，上半年息稅前利潤按年跌5%至17.98億元，主要由於收入(來自廣告及電訊)按年下跌1%，而營運開支增長11%。期內租金調整率為負7%，平均出租率為98.6%。香港物業租賃及管理業務方面，上半年息稅前利潤按年跌3%至20.84億元，物業租金收入跌2%，營運開支因推廣活動而增加7%。商場租金調整率為負7.8%，出租率維持於99%。國際金融中心二期18層寫字樓平均出租率為98%。