內房股 | 萬科境內債首提展期，遭大行狠劈目標股價急跌，其他內房仍未宜沾手

　　內房危機持續，即使獲深圳地鐵科水打救的萬科企業(02202)亦面臨債務違約危機，拖垮內房板塊信心。萬科發公告，首次提出定於下月審議一項規模達20億元人民幣的境內債展期議案。萬科隨即遭摩通及瑞銀等大行大幅下調目標價，股價繼昨日(26日)急插逾6%後，今早(27日)曾再跌逾8%低見3.55元，跌穿H股歷史低位3.63元，部分同業也受影響下挫，其中龍湖(00960)曾跌逾4%，看來內房股暫不宜沾手。

（萬科網頁截圖）

萬科定於下月10日召開會議　審議20億人幣境內債展期議案

　　萬科昨晚發公告稱，將定於12月10日就2022年度第四期中期票據召開持有人會議，審議表決關於「22萬科MTN004」展期的議案，有關債券規模約20億元人民幣。分析認為在大股東深鐵集團持續撥入資金支持的情況下，萬科申請境內債展期非常出乎意料。內地有分析師估計，深鐵集團進一步提供救助的可能性不高，因萬科優質資產已基本抵押得差不多，未來只能維持集團不倒，但難以實現其徹底復甦。據外界統計，到明年6月底，萬科約有134億元人民幣的境內債券將到期或面臨贖回，月初深鐵集團收緊對萬科的借款條款，市場嚴重擔憂萬科的後續資金來源。

　　此前萬科多隻境內債債價急瀉，截至昨日全線債價仍未能止瀉，多隻債券盤中跌至觸及暫時停牌水平。另據《路透》引述深交所公告顯示，「21萬科02」、「21萬科04」、「21萬科06」、「22萬科04」、「22萬科06」和「23萬科01」今早因盤中成交價較前收盤價首次下跌達到或超過30%，均臨時停牌至15時27分復牌。「22萬科02」盤初跌逾20%，臨停復牌後反而逆轉上漲逾20%，但成交量極小。

摩通下調萬科目標價至2.7元　建議做多潤地做空萬科

　　摩通發表研究報告指，萬科企業昨晚公布將於12月10日召開債券持有人會議，討論延長一筆於12月15日到期的20億元人民幣債券。這是萬科首次提出延長公開債券，但並非完全出乎意料，因為深圳地鐵早前已限制對萬科的資金支持，而萬科的流動性壓力自2024年第一季度以來已廣為人知。目前應該影響有限，因為萬科並非真正的國企，而其他非國企幸存者理論上已有足夠的商業物業貸款(以投資物業抵押)用於再融資。該行建議進行為期一個月的配對交易：做多潤地(01109)及做空萬科。該行維持萬科「減持」評級，目標價由4.1元劈至2.7元。

　　摩通認為，萬科最新的債券延期是負面信用事件，後續債券重組的可能性較高，這將阻止萬科獲得任何新的融資。因此，流動性壓力可能會持續。一個潛在利好是若萬科違約引發市場情緒惡化，政策制定者可能被迫推出新一輪政策支持。而對銀行而言，此事件重新點燃對萬科敞口相關資產品質風險的擔憂。

（Shutterstock圖片）

瑞銀：若政府不向萬科提供融資支持　將對行業產生溢出風險

　　瑞銀則指，根據REDD報道，萬科最大股東深圳地鐵已委託中金就萬科的多個選項提供建議，包括重組銀行貸款。近期萬科的在岸債券價格因此下跌。該行維持萬科「沽售」評級，目標價由7元下調至2.6元。該行認為，關鍵在於萬科企業的公募債券，因為公募債券重組可能引發金融機構和購房者對發展商資產負債表的擔憂。截至2025年11月，萬科未償還公募債券為296億元人民幣，其中181億元人民幣將於1年內到期，115億元人民幣將於1年後到期；93億元人民幣為離岸債券，203億元人民幣為在岸債券。因此，防止萬科進行公募債券重組的成本將為296億元人民幣。

　　瑞銀表示，難以判斷政府是否會繼續向萬科提供融資支持。如果不提供支持，將對行業產生溢出風險，例如：1）金融機構可能不太願意向其他準國企和民營發展商提供貸款，這可能面臨再融資風險；2）發展商可能需要降價以提高去化率；3）可能在業主/購房者中造成負面情緒/預期，加速二手市場的拋售壓力。這可能加速房地產價格下行。

伍禮賢：事件進一步打擊對內房信心　萬科及其他內房都未宜部署

（伍禮賢）

　　光大證券國際證券策略師伍禮賢認為，萬科暫不宜撈底。萬科之前實力算是不錯，再加上大股東深圳地鐵有國資委背景，所以相比其他民企內房，其質素不算特別差，現時連萬科也面對如此危機，會令市場對其他民企內房的憂慮升溫。同時，見到深圳地鐵近年已多次向萬科「輸血」，但經連續幾次「輸血」後，可能對大股東來說也有財務壓力，而萬科要長遠生存，一直靠大股東打救，相信市場也覺得不太現實，所以萬科今次申請債券延期，應會進一步打擊投資者對本已脆弱的內房的信心。再者，若從行業基本面來看，無論內地樓市成交價格或成交量，都反映行業距離復甦仍較遠；若從國家統計局發布的每月新開工、新竣工及新交收面積數據來看，跌幅都相對顯著，反映往後內房不知何時才有較好的復甦動力，投資者不宜於此時部署萬科及內房，若真的想買，也只可以博技術反彈為主，不要持有太久。

　　伍禮賢又指，內房防守性最強只剩潤地及中海外(00688)，始終兩間公司都有國企背景，負債壓力也不算特別大，故抗跌能力會較強，但僅此而已，特別在現時氣氛較審慎情況下，股價未必有很大上升動力，若有其他板塊選擇未必會吼。至於若內地再出招救市，有機會成為內房短周期股價反彈的契機，但不知政策何時推出，可待其推出後再考慮短線部署。

　　萬科半日跌4.38%收報3.71元，連跌3日，累計跌幅11.46%，成交4.45億元。部分內房股也下跌，中海外跌1.14%報13.9元，龍湖跌2.08%報9.91元，越秀地產(00123)跌0.65%報4.6元，富力地產(02777)跌1.59%報0.62元，雅居樂(03383)跌1.27%報0.39元，世茂(00813)跌4.8%報0.238元，惟潤地升1.24%報30.98元，綠城中國(03900)升1.69%報9.05元，旭輝(00884)無升跌報0.193元，碧桂園(02007)無升跌報0.52元。

（經濟通HV2報價系統截圖）

撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉

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