片區模式促發展，政府作為破僵局

　　港府積極推動「片區開發」模式，將在洪水橋和香港仔避風塘推試點項目，透過市場力量加快區域發展，但市場反應迥異，反映財團未能走出可掌控風險模式，對陌生產業無法計算好風險。政府需主動參與，以目標導向來破局。

　　發展局繼去年底就洪水橋片區展開為期逾半年的公開招標後，前天公布將在明年上半年以片區招標香港仔避風塘擴建200個遊艇泊位，連同布廠灣臨時工業區用地改作住宅及遊艇設施發展。

財團反應兩極，產業風險難計

　　所謂片區開發，是內地慣用的開發模式，將具規模的土地，包括住宅、商業、產業、公用設施及基礎建設用地，打包給私人發展商進行整體規劃和建設。港府引入這開發模式，是希望透過將多幅不同用途用地／陸地連水體打包，由市場力量加快將北都產業和南區遊艇經濟落實，減低政府前期開支。

　　表面上看，兩項目皆屬片區開發，但業界對香港仔項目表示歡迎，對洪水橋片區卻觀望，出現這種落差，跟本港財團以物業發展為主有關。香港仔項目核心是發展遊艇經濟，卻加入豪宅項目，對財團來說這是老本行：住宅開發與餐飲、會所的商業營運，本質上仍是消費主導的高端服務。

　　部分財團更具有經營遊艇會的經驗，項目不過是既有優勢延伸，在計算泊位費、會籍和配套消費的收入相對容易，即使要打造公共休憩空間，如改建防波堤、連接海洋公園海濱長廊，相關成本也有數得計，風險可控。

　　反觀洪水橋片區項目以產業為主導，要求投標者至少發展及營運一幅產業用地，重點引入高端物流、創科、電商等策略性產業，讓財團面對陌生領域營運的新挑戰。這不單是建設能力的考驗，更是對產業視野、招商引資能力、長期營運能力的全面挑戰升級。

　　政府的如意算盤是交由市場運作，財團不懂得如何營運物流、創科產業，大可與海內外相關龍頭企業合作，然後提交標書。可是當土地用途轉為現代物流、數據中心等產業時，財團便力有不逮，加上物流設施的回報周期長、前期投入巨大，財團對這些產業前景不明，也不曉得如何引進龍頭企業，自然抱觀望態度。政府若仍沿用舊思維，期望市場自行消化風險，無異於緣木求魚。結果陷入「你等我、我等你」的僵局，蹉跎歲月。

明確產業定位，龍頭企簽入駐

　　要打破僵局，政府須改變思維，主動直接參與，以目標導向。首先，需要明確產業定位。畢竟物流產業涉及多個細分領域：高端冷鏈、跨境電商倉儲、數據中心等。既然財團不熟悉產業，擔心風險，政府需要給出明確方向，究竟財團需要建設甚麼類型的物流設施？產業鏈定位如何？對接的是深圳前海還是西部鐵路通道？這些問題的答案愈具體，財團愈能準確計算成本與回報。

　　其次，政府應提供區域物流需求預測的研究報告、租金水平參考、投資回報測算的具體數據，有助財團計算風險。甚至與潛在龍頭用家簽訂入駐意向書，用實實在在的市場需求為項目背書。這既降低了財團尋找合作夥伴的交易成本，也確保項目從一開始就具備產業營運的能力，大大增加財團的信心。

　　歸根究柢，片區開發的成功關鍵，不在於模式本身，而在於政府能否因應不同項目的屬性，靈活調整角色與條款。香港仔項目未推出已受歡迎，因它仍在財團的可掌控風險模式內；洪水橋項目遇冷，因它要求財團跳出可掌控風險模式，而政府未有提供足夠的緩衝與支持。未來北都還有大量產業主導的片區推出，政府需主動創造條件，才能讓財團坐言起行，加快項目落實推進，將片區模式轉化為推動香港產業升級轉型的動力。

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