專訪 | 曾煥平：賣地收入今年難扭，工商物業債務違約風險高銀行宜早回收（有片）

　　2025/26財政預算案月底揭盅。財政司司長陳茂波在上一財年就「財政赤字」及「賣地收入」估算大錯特錯，今次能否精打細算「計啱數」、開源節流減赤備受關注。

　　仲量聯行香港主席曾煥平接受專訪時就指，預期本財年賣地收入與去年「相若」，因今年發展商首要是「顧好自己」。面對商業地產風雨飄搖，他認為政府將問題壓著不理其實很痛苦，銀行如加快回收程序，將如同按下Reset鍵，將助香港經濟在谷底慢慢企穩、回升。

發展商首要求存，新界起樓賺錢艱難

　　港府財政6年錄5年見紅，引發各方高度關注，究其原因，離不開地價收入急挫。回顧2024/25財年，僅成功標售3幅沙田宅地，加上兩幅電動車充電站用地，庫房入帳不到23.5億元。即使加上補地價收入，也是SARS後最慘淡景況。

　　　新財年會否否極泰來？曾煥平的答案是，賣地純收入「今年與去年不會相差很大」，理據有三：一，發展商庫存龐大，今年是持盈保泰、確保生存、健康的一年；二，利息高企，發展商的利息成本不同於小市民按揭，而是Hibor+（100至300）點子，即是動輒要6厘息，加上開發周期長，對購地會相當謹慎；三，樓價仍傾向下行，阻礙投地興趣。

　　發展商購地意欲低，去年補地價亦連環告吹。曾煥平認為，以新界新樓現時呎價9000至13000元（視乎是否地鐵上蓋），甚至低至8000元計，除去不斷上升的建築費、利息、各種各樣成本，若想有合理利潤，地價幾乎要低至零才可以。「但政府不可能送幅地出來，所以發展商對補地價沒甚麼興趣。」

若重推勾地是好事，可考慮分紅機制

　　季度標售土地、補地價收入雙雙不景氣，但港府仍排斥業界呼籲的「重推勾地」，到底何解？曾煥平坦言，不明白何謂「掌握賣地主導權」，因為讓不讓發展商勾地、拿甚麼地出來勾，「主導權一直在政府」。相反，現時按年度賣地表有秩序地拍賣土地，「發展商不買，你仍沒有主導權」。

（Carol攝）

　　他認為，若重推勾地是好事，至少代表有發展商願意買地，加上被勾的地是公開競投，意味政府在發展商此消彼長競爭下，能獲得好一點的價錢。

　　他建議在當前情況下，增加發展商對北都開發的積極性？港府可以考慮分紅機制，即由政府免費拿一塊地予開發商，後者僅負責建築費，未來出售相關物業的所得利潤由雙方合理分配。「今天市道不好收不到錢，但過幾年政府收入可能因此大幅增加。」此外，政府亦可放寬發展商基建配套要求（例如配建老人院、醫院、公廁等）、取消投資移民購買豪宅的5千萬門檻等。

商業地產加快回收或清盤利谷底企穩

　　甲廈空置率高企，寫字樓、商鋪等均價較2018年高峰跌逾四成，老牌開發商如履薄冰，背負800億美元商業地產貸款的主要銀行亦如坐針氈。曾煥平強調，工商物業資產大幅減值引發債務違約的風險嚴峻，但金管局有意說服銀行以不干預、寬容的態度來處理，盡量制止銀行去啟動回收程序，對香港整體經濟並非好事，「因為你只是把問題延後了。」

　　他特別指，香港過去幾次地產周期循環，有些情況樓價跌得很快，「其實跌得快不是一件壞事，因為銀行如果加快回收程序的話，有些公司可能會清盤，當然資產價值會狂插，但其實某程度上是一個reset button（重設鍵），會令香港在谷底慢慢站穩。」

（財政司司長陳茂波）

　　他最後稱，希望財政司司長或政府都可以研究一下從這個角度看，「我們一路將問題壓著，然後壓著不理，其實是很痛苦的。」

撰文：經濟通記者俞瑾

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