曾煥平專訪 | 曾煥平︰香港樓市需熬多3至4年，料今年樓價跌至少一成（有片）

　　在美國關稅政策影響下，香港樓市未來到底何去何從？仲量聯行香港主席曾煥平接受《經濟通通訊社》專訪時表示，如果特朗普一意孤行對外加徵關稅，香港樓市再熬多3至4年「都唔出奇」。對於特朗普要求美聯儲提早減息，他指出，減息對香港樓市故然是好事，但在通脹高企下大幅減息只會令美元大幅貶值，同時令港元購買力下跌。

樓市未來路途崎嶇漆黑一片，仍未見曙光

　　曾煥平表示，樓市未來「路途崎嶇，前面未有指導性的光照到，暫時一片漆黑」。他指出，如果特朗普關稅未來沒有任何改變，一意孤行加徵關稅情況下，今年香港樓價跌幅有可能達10%，甚至更多。

　　他強調，現時作準確的預測十分困難，同時亦不負責任，因為目前世界政策已經脫離可以預測及控制的局面，直言特朗普「想亂嚟就會亂嚟」，他就是樓市最大的不確定性因素。

　　被問及樓市未來會否重回高位，曾煥平指出，物業為一個好的長線資產，但樓價要重回高位相信要一段較長的時間，「10年8年我唔知」，但短期內樓市「跌慢啲我已經好開心」，除非短期內港元息口大幅回落、經濟非常好、歌舞昇平，但上述因素在3至4年內發生機會十分渺茫。

內地資金重臨成樓市新力軍，集中細價樓

　　曾煥平表示，現時樓市香港人的購買力減少了，取而代之為國內人到香港買樓，成為樓市新力軍，該批購買力主要集中於細價樓。他解畫指，相信由於國內經濟開始復原，人民幣近年亦有貶值風險，所以國內人投資港樓可以成為平衡投資組合的作用。他補充指，樓價現時在高位下跌逾三成，如果沒有國內買家購買力支撐，相信跌幅將會更大。

三大原因令香港買家購買力減少

　　至於香港買家購買力減少，他指出最主要原因為香港經濟不景氣，導致市民收入減少，對未來就業預期不樂觀；第二，市民對樓市的預期已改變，以前的預期為「今日唔買聽日會貴」，但現在的預期為「今日唔買遲啲買會更平」，加上發展商近年貼市價開盤，搶去大量二手購買力，令到樓價每況愈下，令本地買家數量大減。

（資料圖片）

樓市續下行，今年負資產宗數恐倍升

　　金管局4月最新公布數據顯示，今年第一季負資產個案錄得4萬宗，涉及金額2058.81億元。對比去年第四季錄得的3.8萬宗及1950.72億元，宗數及金額按季分別增加2352宗及108.09億元，宗數創自2003年第四季沙士後新高。曾煥平指出，政府對負資產數字「計少咗」，去年底曾預測當時負資產已達10萬宗，而負資產數字只會隨著樓市下行愈來愈多，以政府「計法」去年底已錄4萬宗個案，相信今年將翻一翻至8萬宗水平。

倘購房資金通成事，樓市未來前景「即刻光一半」

　　全國人大常委李慧琼早前曾提出「購房資金通」，即容許兩地居民把資金透過匯款方式在香港或內地購買物業。曾煥平表示，如果成事對香港樓市有絕對的支援作用，如果人民幣可以自由進出香港用作買賣物業，香港樓市未來的前景將由現時的黑漆漆「即刻光一半」。

　　不過，他強調，無論香港及中國未來都會面臨一場風浪，而在面對風浪下中國的外匯管制未來會放鬆或收緊，他直言「自己人微言輕唔太識講」，但認為未來外匯管制未必會放鬆，因為內地資金來港後等於「出咗公海，回頭的機會唔大」，所以對相關政策成事機會不作預測。

若高通脹下減息將令美元貶值，須考慮與美元脫勾

　　對於市場估計美國年內提前減息，他強調，特朗普對外加徵關稅將會推高美國通脹，如果美國在通脹持續高企情況下減息，結果只會導致美元貶值。他直言「到時我地真係要考慮同美元脫勾，否則到時對日圓就唔係5算，對英鎊可能會去到廿算，甚至總有一天要用10萬銀先買到一排香口膠」。

　　對於近年香港賣地收入大減，他認為目前地價低廉主要被建築成本所蠶食，他指出香港的建築費在鄰近地區中最貴，例如新加坡建築費每平方呎近4000元，深圳建築費每平方呎2000元，香港則要近6000元。他希望政府深思，如果未來再不處理建築費高昂問題，未來地價收入都將保持低水平。

撰文：經濟通採訪組記者柳英傑

【說說心理話】照顧者專欄作家：照顧者最需要的，是別人肯定他的付出，及認同他的情緒！分享照顧患認知障礙症長者心得► 即睇