標普料長實財務情況改善，受惠強勁經營現金流和資產出售

　　評級機構標準普爾表示，長實(01113)已透過一批資產出售來強化其財務彈性，預期該公司槓桿比率在動用出售所得資本前可改善至1.2倍。

　　標普認為，長實已確認較低利潤率的物業發展項目，將在未來12-24個月內適度降低其經調整EBITDA，但該行估計同一期間其以債務/EBITDA比率計算的槓桿比率將因經調整債務下降而有所改善。

　　該行相信，強勁的營運現金流入及資產出售將降低長實的經調整債務。出售其基礎設施資產權益，包括已於2026年1月完成的Eversholt英國鐵路集團有限公司，以及可能尚未完成的英國電力網絡，連同長和集團其他公司一同進行，預計可為長實帶來約240億港元資金。

*預期今年物業發展業務毛利率將受壓*

　　2025年，長實的槓桿比率由2024年的3.1倍改善至2.7倍，符合預期，受惠於經調整EBITDA增長5%及經調整債務下降8%至440億元。這遠低於該行的下調觸發水平3.5倍。

　　該行預期長實的物業發展業務毛利率於2026年將受壓，較低利潤率的項目，例如位於黃竹坑的Blue Coast項目，將於2026年確認入帳。若撇除減值撥備，公司香港物業發展業務的利潤率於2025年為24.2%，相較2024年的28.1%有所下降。

*租金組合今年料大致持平*

　　長實的租金組合於2026年預計大致持平。該行預期其香港寫字樓及零售組合的新租或續租租金將較低；兩個板塊的市場改善初步跡象或可收窄未來12個月的租金跌幅。香港租金下降的趨勢，將被英國、德國及瑞典的租賃資產增長所抵銷。長實的租金收入於2025年按相同基礎計算增長2.7%，已包括海外基礎設施資產。

*今年酒吧業務收入料繼續增長*

　　該行預期長實的酒吧業務收入於2026年將繼續增長，但利潤率維持在約7%的低位，與2025年水平相若。英國通脹壓力加上競爭加劇，可能令上升的成本難以有效轉嫁給消費者。長實酒吧業務的基礎盈利於2025年增長9%。

　　該行預計長實的基礎設施及公用事業資產表現將適度下滑，因失去英國鐵路及可能失去英國電力網絡的貢獻。另一方面，長實於英國及澳洲共同投資的四項受監管基礎設施資產已於2026年或即將進入新的監管周期。監管重置的草案或最終決定顯示允許回報率提高。該分部盈利於2025年增長4%，佔公司2025年基礎盈利的39%。
《經濟通通訊社24日專訊》