人行降準減息兼降住房公積金貸款利率，內房先升後回應如何部署？

　　《經濟通通訊社７日專訊》中央再出招撐樓市，中國人民銀行宣布降低存款準備金率０﹒５
個百分點，並下調政策利率０﹒１個百分點，又降低個人住房公積金貸款利率０﹒２５個百分點
，政策減輕供樓負擔，帶動內房股今日一度急升，龍湖（００９６０）及中海外（００６８８）
最多飆逾半成，華潤置地（０１１０９）亦曾升逾４％，惟其後升幅都大為收窄，中海外更倒跌
收市。雖然近期上海、廣州及深圳等一線城市樓市有復甦跡象，亦有券商唱好個別內房股，加上
中央再出招，但內房股價仍然彈唔起，是否仍未到吸納時候，如中長線又應如何部署？
　
＊人行下調存準率０﹒５個百分點，下調政策利率０﹒１個百分點＊
　
　　中國人民銀行行長潘功勝宣布，下周四（１５日）起，降低存款準備金率０﹒５個百分點，
預計向市場提供長期流動性約１萬億元人民幣。降準後，整體存款準備金率平均水平，將由原來
的６﹒６％降至６﹒２％。
　
　　他同時宣布，下調政策利率０﹒１個百分點，即將公開市場７天期逆回購操作利率從目前的
１﹒５％調降至１﹒４％，預計將帶動貸款市場報價利率（ＬＰＲ）同步下行約０﹒１個百分點
。
　
＊個人住房公積金貸款利率降０﹒２５個百分點，百萬元住房月供減１３３元＊
　
　　潘功勝今日又在國新辦記者會上宣布，降低個人住房公積金貸款利率０﹒２５個百分點，五
年期以上首套房利率由２﹒８５％降至２﹒６％，其他期限的利率同步調整。他預計，這將每年
節省居民公積金貸款利息支出超過２００億元人民幣，有利於支持居民家庭剛性住房需求，促進
房地產市場止跌企穩。
　
　　《證券時報》報道指，據悉此次住房公積金貸款利率調整範圍既包括新發放的住房公積金貸
款，也包括存量住房公積金貸款。此次利率下調後，新發放的住房公積金貸款將執行新的利率，
此前已發放的住房公積金貸款，利率將在２０２６年１月１日起下調。這可直接減輕借款人利息
負擔，等同於增加居民收入，提升消費能力。以一筆金額１００萬元人民幣、期限３０年、等額
本息還款的首套個人住房公積金貸款為例，月供將由４１３６元人民幣降至４００３元人民幣，
減少約１３３元人民幣，總利息支出將減少約４﹒７６萬元人民幣。
　
＊白名單貸款審批通過金額增至６﹒７萬億人幣，加快推房地產融資制度＊
　
　　金融監管總局局長李雲澤則指，目前商業銀行審批通過的白名單貸款增至６﹒７萬億元人民
幣，支持１６００多萬套住宅建設和交付，有力保障置業人士合法權益，為房地產市場止跌回穩
提供重要支撑。房地產市場在信貸數據上體現積極變化，首季房地產貸款餘額增加７５００多億
元人民幣，其中新增個人住房貸款創２０２２年以來單季最大增幅，最近一些來華大型國際投資
機構亦認為國內房地產市場投資價值正逐步顯現。
　
　　他又表示，當局將推出措施支持穩定和活躍資本市場，包括擴大保險資金長期投資試點範圍
，近期擬批覆６００億元人民幣；將股票投資風險因子進一步調降１０％；加快出台與房地產發
展新模式相適配一系列融資制度。
　
＊五一假期上海一二手住房成交量增３６％，４月深圳二手房錄得量增３３﹒５％＊
　
　　上海市房管局公布數據顯示，今年「五一」假期，上海房地產市場延續回穩向好的趨勢。一
二手住房成交量按年增加３６％，其中一手房五日假期成交量按年增１２％。同時，一手房項目
認購熱度頗高，假期內共有九個項目完成認購，其中認購比超過１的共有四個項目，包括：徐滙
濱江的潮鳴月庭項目共１６０套房源，認購比為１﹒６；閔行梅隴春申的申隴名邸項目共２２４
套房源，認購比為１﹒３２；浦東三林的翡雲名庭項目共１６０套房源，認購比為３﹒１８；浦
東北蔡的海華智源庭項目共８２套房源，認購比為２﹒５１。
　
　　廣州市住房和城鄉建設局數據顯示，五一假期廣州市主要在售一手住宅樓盤到訪量為
３１４６６組次，日均到訪量較節前日均水平增長１８１﹒８％；認購量２０９３套，日均認購
量較節前日均水平增長２４４﹒７％。同比數據看，主要在售一手住宅樓盤到訪量同比增長
３０％，認購量同比增長７３％。一手商品房網簽７﹒９９萬平方米，較２０２４年五一假期增
長４﹒６％，其中一手住宅網簽面積７﹒０１萬平方米，同比增長３５﹒９％。
　
　　另據深圳市房地產中介協會公布統計數據顯示，２０２５年４月深圳市二手房錄得量
６５９７套，按月下降１４﹒４％，按年增長３３﹒５％，顯示二手房市場繼續保持較好的市場
行情，「銀四」成色足。截至４月底止，據深圳市房地產信息平台公開在售二手房數量統計，全
市有效在售二手房源７２３９１套，按月增１﹒１％，顯示業主委託出售意願持續保持較高水平
。
　
＊滙豐研究：低利率供應受限等有利樓市，偏好潤地建發國際等＊
　
　　滙豐環球研究早前發表研報指，低利率、供應受限和信貸正常化正推動內地房地產市場結構
性復甦，已見到如深圳等一些區域復甦超出預期。持續的寬鬆政策將支撐增長，內房股已相應上
調今年銷售目標。預計領先開發商的股本回報率將復甦，主要受惠利潤率提升帶來盈利增長。該
行修訂內房股目標價，顯示平均２２％上望空間，基於對積極進行土地儲備的內房股採用較窄的
淨資產值折讓，以及對擁有重大投資物業敞口的開發商降低資本化率。領先開發商的槓桿狀況去
年有所改善，儘管行業風險與回報狀況顯著改善，市淨率仍繼續處歷史低位。該行偏好華潤置地
、建發國際（０１９０８）、中國金茂（００８１７）及貝殼（０２４２３），將潤地目標價由
３２﹒５元升至３６﹒３元，中國金茂目標價由１﹒５元升至１﹒６元，建發國際及貝殼分別予
目標價２１﹒２元及６８﹒３８元，均予「買入」評級。
　
　　花旗則指，政策支持以及房企經營管理改善有望推動內地房地產行業盈利能力回升，若以未
來兩年投資角度，當前是增持內房股的好機會，因為資產周轉率和定價的改善將推動股本回報率
回升，而包括萬科（０２２０２）和綠城中國（０３９００）在內的房企管理層變動顯示企業正
在通過優化管理效率與結構來提升股東價值。首選股為貝殼、建發國際、中國金茂及潤地，均予
「買入」評級。
　
＊溫鋼城：存貨多難消化政策幫助有限，內房只可炒波幅＊
　
　　ｉＦＡＳＴ　Ｇｌｏｂａｌ　Ｍａｒｋｅｔｓ投資總監溫鋼城指，對內房有較大戒心，始終
存貨較多，未來有１﹒５億個單位供應，相比整個中國１４億人口，且很多人都已有住房，難以
全部消化那麼多單位，政策只是有些幫助，對能否大幅改善樓市表現有相當保留，故今日內房股
高開低走很正常。華潤置地短期料維持窄幅上落，２７﹒５元會有阻力，約２５﹒３元會有支持
，暫可於其間炒波幅；龍湖近期亦只於約９﹒５至１１﹒８元窄幅上落，即現價或可升多約１元
。市場預期龍湖今年盈利仍要倒退４７％，華潤置地雖料只倒退１％，但問題是始終沒有增長、
變數多，而由於存貨多，內地樓市已變成買家市場，樓價難升，房企難賺錢，靠內銀賺少些，房
企才稍為受益。
　
　　內房股今日一度急升，收市卻大多幾乎沒變動，華潤置地升０﹒３８％報２６﹒５元，龍湖
無升跌報１０﹒４元，越秀地產（００１２３）升０﹒６３％報４﹒７７元，萬科無升跌報
５﹒３８元，綠城中國升０﹒１％報９﹒８元，融創中國（０１９１８）升１﹒３５％報１﹒５
元，建發國際升０﹒４９％報１６﹒５元，雅居樂（０３３８３）升２﹒１７％報０﹒４７元，
世茂（００８１３）升２﹒４４％報０﹒８３元，富力地產（０２７７７）無升跌報１﹒０１元
，中海外倒跌１﹒１７％報１３﹒５元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉