《一本萬利－林本利》地產商要錢不要貨拖累二手，善用息差有著數

　　《一本萬利》本港銀行體系結餘自５月初「水浸」，至今穩企１７００億元之上，供樓實際
按息低至１﹒８厘，惟中原領先指數連續５周徘徊１３５的逾８年半低位。理大會計及金融學院
前副教授、活道教育中心創辦人林本利於專訪表示，玄機在於地產商新盤低價套現策略，衝擊二
手市場客源，令業主被逼割價求售。儘管樓市反彈前景莫測，但可以善用「單位租值＞供樓利息
開支」，自製７％至１０％回報。
　
＊還款壓力促加快出貨＊
　
　　他認為，地產商因負債累累，不得不以低價甚至虧本賣樓。龍頭如新鴻基地產
（０００１６），儘管西沙新盤的補地價已算低，但最終計數仍可能無得賺；而新世界發展
（０００１７）與港鐵（０００６６）合作推出的黃竹坑新盤，價格亦較２０２１年高位回落逾
四成。其他二三線發展商更幾乎是「賣一間，輸一間」。
　
　　此種策略，尤其是趁好消息加快出貨，背後實則是銀行催促還款的壓力。除了住宅市場，連
商業物業及舖位的大業主也面臨同樣壓力，部分甚至需要賣出自住物業以緩解資金緊張。以上種
種，無異於和二手市場搶客，倒逼二手業主亦需割價求售。
　
＊供平過租，應買樓自住＊
　
　　對於已連跌３年半的港樓下半年是否會反彈，林本利持謹慎態度，「樓市跌的話，有時候跌
到你都不信」，例如１９９７年至２００３年就試過連跌６年。
　
　　正面消息是，受益Ｈｉｂｏｒ回落至０﹒５厘、０﹒６厘低位，港樓的供樓負擔比重已顯著
下降至３０％多（Ｈ按計算），遠低於１９９７年時的１００％以上，以及２０２１年的約
６０％（Ｐ按計算），「如果供樓利息持續在２厘或２厘以下，我覺得應該對樓市有提振作用」
。
　
　　市面上Ｈ按實際按息低至１﹒８厘，而單位租值普遍逾３厘，部分細價單位甚至達４厘以上
，簡而言之供平過租，「我覺得應該是去買樓自住」。
　
＊九成按揭回報或達１２％＊
　
　　他並教路如何通過租值與供樓利息的差額創造高回報－－為方便理解，假設物業價格為
１００萬元，租值３厘（即年租金３萬元），買家以九成按揭購入，只需支付１０萬元首期，借
貸９０萬元；若按揭利率為２厘（實際現時更低），年利息開支為１﹒８萬元。
　
　　租值（３萬元）減去利息開支（１﹒８萬元），每年可淨賺１﹒２萬元。這意味著，投資
１０萬元首期可獲得１２％的年回報率。即使考慮首期比例提高至兩成或三成，回報率仍可達
７％至１０％。
　
　　他補充，現時銀行提供的現金回贈足以抵銷買樓雜費（如律師費、地產代理費等），對於
４００萬元以下的細價單位，印花稅僅１００元，進一步降低入市成本。不過林本利強調，該回
報是基於樓價持平的假設，若樓價下跌２％至３％，可能抵銷部分息差收益，但只要樓價保持穩
定，這種投資方式能為買家帶來穩健回報。《經濟通通訊社記者俞瑾報道》
　
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