【英國置業】瘋狂球迷保客源 利物浦民宿回報逾廿厘

　　倫敦和曼徹斯特一向較受投資者歡迎，但一些較冷門的英國城市亦具投資價值。

　　如今期的主角利物浦，便是著名樂隊披頭四（The Beatles）的故鄉，加上兩大著名英超球會︰利物浦和愛華頓的球場亦坐落於城中，難怪每年也吸引不少旅客到此一遊，為利物浦帶來更多物業投資機會。

　　自從民宿平台冒起後，投資物業就不只限於博升值和收租兩種玩法，投資者亦可將物業改裝成民宿，其回報一般高於傳統收租。但回報永遠和風險掛鈎，傳統租客的住屋需求是生活中不可或缺的部分，風險較低；民宿的需求則視乎當地旅遊業，與經濟周期的關係較大，風險自然較高。

　　但對瘋狂的利物浦球迷來說，到愛隊的球場朝拜也是「剛性需求」，英聯物業管理創辦人黃凱俊（Bryan）和其生意夥伴便看中這個剛性需求，在4年前投資利物浦晏菲路球場附近的物業，將其改裝成民宿後出租，年均扣稅後的租金回報逾30厘，只用了短短3年便回本，現時公司正協助客戶，管理12間民宿和其他傳統長租的物業。

英聯物業管理黃凱俊（Bryan）

入場門檻僅4萬鎊

　　30厘的回報聽上來相當瘋狂，他也坦言現在的回報已不及當初，但在扣除稅項及其他必要開支後，仍超過20厘，而當中最重要的原因是當地樓價仍未炒高，「曼徹斯特的樓價出名夠平，但利物浦樓價比曼徹斯特和列斯等二城市再低三至四成，最平的排屋只需4萬鎊（約406,800港元）已有交易，平均約4.5至5萬鎊（即約457,650至508,500港元）。」「相對曼徹斯特，投資利物浦的物業仍不是很普遍，所以樓價近年幾乎沒有升幅，我近斯便看到一個樓盤，其成交價甚至低於8年前的價格。」

　　但世上那有那麼便宜的事，只值4萬鎊的樓盤當然坐落於不太理想的位置，「近球場和市中心附近都是當地人不太喜歡的區域，因為這些地方的治安一般較差，當地人較喜歡寧靜和鄉郊一點的地方。」然而，近球場的樓盤卻適合改裝成民宿，Bryan指每月晏菲路球場和愛華頓球場各有兩場比賽，而一般外地來的球迷也找不到地方住，全城酒店和民宿在這4天也幾乎爆滿，故一個3房民宿的價格會升至200鎊一晚，比平日每晚55鎊高近3倍。

　　別以為只得球賽日才有人入住，Bryan發現平日也有不少英國本地人來利物浦旅遊散心，整體出租率達七成以上。就在上個月，他管理的其中一個民宿只有8天是沒有人入住。他透露，一般7月至8月的出租率會較高，平均只有5至6日沒有人入住。

監管風險不容忽視

　　球場附近的民宿出租穩定、回報可觀，但高回報反而成為投資民宿的最大風險。近日倫敦市長Sadiq Khan便敦促打擊Airbnb為首的短租或民宿平台，因為短租的回報吸引，愈來愈多業主都選擇以短租方式出租房子，令原本房屋短缺的問題雪上加霜。

　　為應對這個局面，倫敦市政府早於2016年已宣布，所有房屋不得出租超過90天，但有些業主會在出租90天後重新註冊帳號，變相廢了「90日限制」的武功，故未來或會有更多「辣招」出台。Bryan坦言英國其他城市或會跟隨，但他亦指出利物浦的情況與倫敦不同，利物浦樓價未被炒高，市政府甚至希望吸引外來投資，對打壓樓市意欲不大。不過為平衡民宿的監管風險，他也物色可作長租之用的物業，回報與曼徹斯特（見上期《曼城收租穩賺6厘「地膽」教路防中伏》）相若，大概是6至8厘回報。

　　此外，保守黨在英國大選前提倡，向購買英國物業的非本地居民，徵收相當於物業價值3%的印花稅，藉此阻止外國投資者推高房價，亦有機會加重投資英國物業的投資成本，投資者亦要留意。現時，投資者在英國首次購置物業，如該物業成交價是低於12.5萬鎊（約127萬港元），則毋須付印花稅。

英國買樓不求人

　　香港人想買英國樓，並非只有物業展銷會一途，如果想購置二手樓，只需下載兩個應用程式︰Rightmove和Zoopla便可，打開程式後，準買家宜先選擇區域，然後選擇樓宇類型，如想投資物業作放租之用，通常會選擇排屋，因其樓價一般較平，而且一般家庭也會選擇住在這些排屋，放售也非難事。找到心水物業後只需聯絡經紀便可。

　　值得留意是，成交前要先留意物業究竟是Freehold還是Leasehold。前者是指買家買入物業後將擁有永久業權，而後者則是有限業權，業主需每年向業權持有人交地租，而由於地租是由「地主」自由釐定，如地租金額過高或有機會影響投資回報。

利物浦樓盤

名稱：利物浦民宿樓盤

位置︰距晏菲路球場5分鐘步程

買入日期︰今年6月

樓宇類型︰2房排屋

成交價︰ 4.5萬鎊

收入及成本︰

    ‧每月租金收入︰約1,600鎊

    ‧水電煤費用︰220鎊

    ‧民宿管理費（租金收入的10至15%）︰160至240鎊

    ‧未扣稅前回報︰1,140鎊 

    ‧未扣稅前回報率︰30.4%

    ‧扣稅後回報：22%

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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