《陶冬專訪之三》港樓見底取決三因素，反對「金融中心遺址」說法（有片）
20/12/2023
香港二手樓價較2021年8月歷史高位下跌逾21%，伴隨是恒指跌穿失守「回歸價」後更一度跌穿16000點，「全球最自由經濟體」美譽9月亦遭新加坡以 0.01分之差反超……2024年，香港會否否極泰來？經濟學家陶冬博士接受專訪時就指，樓市甚麼時候見底，取決於三大因素；而習慣「開門做生意」的香港需要與時並進，並抓住金融市場變化的機會。
年初看錯市，因三個意料之外
美國加息周期到尾，港樓跌勢卻似未到頭。陶博坦承，2023年初時候，自己認為港樓尋底並接近見底，「但這個觀點是錯誤的」，原因一是聯儲加息周期比當時想象的要走得更遠，加得更多；二是中國經濟的復甦緩慢、曲折，並影響香港資本市場；三是疫後通關，不是內地遊客把香港「淹」了，而是香港人把深圳「淹」了。
他認為，這三個情況下，香港經濟的調整、香港樓市的調整會更深一些。至於何時見底，取決三大因素：一，聯儲甚麼時候開始減息；二，香港的消費能不能穩定一點；三，中國經濟能不能夠有比較大的改善。他指，從宏觀基本面來講，慢慢的美國因素和中國因素都會變好，又指不認為樓市會重蹈97時調整7年的覆轍。
「舊錢」把持租金增消費成本
對於港人周末北上消費成風，陶博笑言，自己那些「很有錢」的朋友，全家周末也跑到深圳去消費，而且愈走愈遠到惠州、中山等，背後實際上是香港的租金太貴所帶來的成本壓力」以及香港零售業近年固步自封。再講深一層，則是香港租賃市場的業主們恰恰是香港的「舊錢（old money）」，而這些人的財政壓力往往最低，這使得結構性調整需要更長時間。但他認為，這個世界上不存在永遠不降租的問題，因為所謂的業主並不是鐵板一塊。
那麼，又如何看香港被稱為「金融中心遺址」？他表示，自己反對此說法。實際上，香港仍是亞洲的最重要的金融中心之一，即使人們常說的對手新加坡在外匯市場、家族辦公室等方面表現標青，但股市成交量、市值跟香港相距甚遠。
他寄語，周期性變化的確有此消彼長的一面，做好自己，增強自己的競爭力，比甚麼東西都重要！
*本篇專訪內容所表達的純屬個人觀點，不代表所在機構的官方立場和預測，亦非投資建議或勸誘
去片：https://youtu.be/w-wJch3jjLk
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