【辣招無效】首期成本激增 學者倡放寬樓按籲居屋取消以折讓定價

　　辣招下的樓價節節攀升，市區兩房一手樓入場價直升至600萬起，二手「入場費」亦由不足400萬元飆至貼近500萬元。受制按揭保險條款，上車盤已難再造九成按揭，上車的首期成本由不足40萬元於短短半年內激增至過百萬元，大增一倍。學者相信政府於三年內都難望撤辣，否則會再惹外資到來炒樓，政府有需要放寬按揭限制、增居屋撥地和改變居屋以市值折讓的定價方法，以協助置業人士上車。

樓價節節攀升，潘永祥建議政府放寬按揭限制，助置業人士上車 (Henry攝)

城大潘永祥：政府須放寬樓按限制

　　城大建築科技學部高級講師潘永祥對《環富通基金頻道》表示，以前，400萬至500萬元住宅已屬於豪宅，但今天，市值400萬元物業的單位面積約只有300平方呎，因此，政府有需要因應樓價已經大幅上升而調整樓宇按揭成數。

　　目前，市場放盤的住宅單位，只餘下兩成的市值是低於300萬元。據目前規限，銀行只可為400萬元樓以下的物業承造九成按揭，400萬以上物業只能提供低過九成的按揭。隨著政府施加樓市辣招，業主不敢賣樓，令成交萎縮並乾升，加上發展商加價發售，市區一手樓上車價升上600萬元，超出按揭保險上限，令首期成本增加至用家更難承擔。

　　以450萬樓價計，在按揭保險計劃造八成按揭下，用家只須支付90萬首期。但以600萬元以上樓價計，沒有按保須六成按揭，首期高達240萬元以上。潘永祥認為，政府有需要因應樓價已上升而放寬按揭的限制，例如600萬樓亦可造八成按揭。

　　他認為，除放寬按揭外，政府亦應檢討放寬最低樓宇買賣印花稅。以前，100萬元以下物業的印花稅為100元，目前已調升上200萬以下物業的印花稅為100元。政府有需要因應樓價上升而進一步作出放寬，例如將300萬元以下物業的印花稅降至100元。

倡增居屋土地的分配 籲居屋以定額計價

　　潘永祥指，政府實施15%印花稅辣招為阻止外資及投資者炒賣港樓，但本地並無持有物業者不受此約束，但辣招卻產生二手市場供應過少並刺激樓價乾升的副作用。他相信政府於三年內都不會撤銷此辣招，否則便會重新吸引炒家到來。他建議，政府可調校每年推出土地的用途，降低私人樓的供應比重，增加公營房屋的興建，如私樓佔兩成的土地供應，居屋佔八成。

　　他亦提議，為幫助首次置業人士上車，政府應更改居屋以折讓成數補貼的用家的方法，改為以固定價格計算。以500萬一手居屋計算的七成折讓為350萬，在九成按揭下亦須支付35萬首期，對首置人士的負擔不輕。而在樓價持續攀升下，以成數計算折讓令用家難以入場。故此，政府可考慮將居屋上車以定額計，如200萬元等，即無論樓升到幾高，亦不會影響用家上車。

撰文: 伍賜好

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