【回顧展望－港樓風雲】早買早享受 遲買平幾球？二手樓降價求售

　　今年全年樓市「高開低走」，上半年樓市延續2017年升勢令樓價再創新高，惟下半年起樓市「冷鋒」吹至，外圍不明朗因素加上行政長官林鄭月娥推出「娥六招」，令樓價見頂回調，發展商減慢一手樓推盤，二手市場更是「一沉百踩」，業主出貨時減價「幾球（數百萬）」已成常態，更有屋苑需「劈價」三成求接貨，年初至11月十大屋苑中只有美孚新邨呎價仍可企穩，其餘九個屋苑樓價「全部插水」。

新界區樓價過去升得急今年亦跌得快，上車屋苑天水圍嘉湖山莊成交平均呎價年底已回落至1萬元以下（Kenji攝）

　　差估署樓價指數於今年1月至7月升近12%，其後在8月至上月連挫3個月，終回吐3.7%。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL亦呈現相同走勢，指數在2016年4月低位累升48%後，終於今年8月高位回落，截至本月14日連跌11周，平了1998年連跌11周的最長紀錄，從高位計亦回落6.9%。

　　「受惠」於港珠澳大橋通車而「逼爆」的東涌區亦成為二手重災區，東涌「東環」更連錄多宗減價成交，12月初有2房減110萬元求售，最終以590萬元沽出，創2房單位半年新低。上月底「映灣園」高層兩房戶同樣減價160萬至590萬元離場。

新界區升得急跌得快 供應重鎮成重災區

　　眼見樓價升勢不復再，不少二手業主持貨信心開始動搖，有心急沽貨業主甚至願意「劈價」，新盤供應最多的新界區更屬跌價「重災區」。

　　有「上車樂園」之稱沙田第一城樓價自今年8月高位計已回落兩成，根據戴德梁行計算，沙田第一城樓價在2016年4月的升浪開始後，樓價拾級而上，升近七成，於8月的貿易戰影響下回調兩成，累計仍錄逾36%升幅，年初至今則跌7%。

嘉湖山莊呎價穿9000元

　　另一指標上車屋苑，11月底天水圍嘉湖山莊成交平均呎價亦回落至1萬元以下，11月錄平均呎價為約9500元，嘉湖山莊景湖居14座低層實用面積630呎的3房連套房戶，業主叫價由580減至520萬元，隨即獲買家承接，呎價更穿9000元以8254元成交。

　　新界大單位亦跌勢難逃，荃灣「環宇海灣」實用面積899呎望汀九橋的海景四房戶，原業主3月放盤時叫價1600萬元，減價至1450萬元仍未獲承接，最後再劈價480萬元至1120萬元方可成功沽出，累積跌幅達30%。

　　戴德梁行大中華區副總裁及策略發展顧問部主管陶汝鴻向《經濟通通訊社》表示，樓價升跌主要視符區內供應，而近年供應主要在於沙田、將軍澳及元朗等重鎮，相信將影響該些地區的樓價。

長實樓神趙國雄料「納米樓」「高危」，樓價將跌三成

　　過去樓價大升時「有價有市」，甚至帶動呎價升勢的「納米樓」亦被市場「唱淡」。人稱「樓神」的長實集團(01113)執行董事趙國雄認為買入納米樓者屬「高危」，他預料有4000至5000伙新供應的納米樓供應過剩，因此估計其樓價將大挫三成。

　　仲量聯行董事總經理曾煥平談到，「納米樓其實係好有問題，單位可用性極低，實用面積相當唔實用」。他認為，踏入樓市下行周期，「納米樓」將難以獲得買家承接，成交數量亦很差。

太古城樓價跌幅2004年以來最深

　　樓價全線下行，相對「穩陣」的港島亦難逃跌市，藍籌樓盤指標太古城自8月樓價高位至12月初亦經歷16%的下跌，屬2004年以來跌勢最深的一次，將今年的升幅全消，年初至12月中累計略跌0.5%。

　　上月底北角和富中心實用面積703呎的3房單位業主降價「四球」沽貨，叫價由原先1350萬元減價近30%，最終以950萬元成交，為該屋苑三房單位兩年來首次跌穿千萬的成交。

市場對明年樓市全線看跌 料跌幅10%至25%

　　踏入明年，中美貿易戰陰霾似乎難以完全消散，市場普遍看淡樓市前景，測量行中以仲量聯行看法「最熊」，料2019年底前樓價跌15%，若貿易戰惡化及股市持續下滑，估計樓價跌幅更可高達25%，而戴德梁行及萊坊則相信明年樓價降一成。本港兩大地產經紀行中原及美聯(01200)同樣對樓市悲觀，中原估計樓價由高位下調15%其後窄幅橫行，美聯就認為明年樓價調整於10%之內。

　　中信里昂就更發布名為「15年來最強逆風」（The worst headwind in 15 years）的研究報告，預告樓市會下行空間達15%，而美銀美林則估計明年至2020年樓價跌一至兩成。

撰文：余萃雯

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