《一股定輸贏－阮子曦》滙豐私有化恒生銀行：揭示香港寫字樓市場的嚴重危機

　　滙豐控股(00005)宣布以約136億美元私有化恒生銀行(00011)，收購其剩餘股份，定價每股155元，較市價溢價30%。此舉不僅震驚市場，更被視為香港商業房地產(CRE)，特別是寫字樓市場陷入嚴重問題的明確訊號。市場預期，私有化交易將大幅紓緩恒生銀行的壞帳壓力，在滙控「加持」下，加強外界對恒生銀行以至商業房地產市場的信心。然而，這一行動背後，卻揭示了香港寫字樓市場結構性問題的嚴重性，凸顯行業正面臨前所未有的挑戰。
　
　　技術上，私有化後，恒生銀行無需獨立披露負債及壞帳詳情，可借助滙控的深厚資本直接吸納不良資產，為問題提供化解空間。根據最新數據，恒生在商業房地產貸款組合中，第三階段已減值貸款高達20%，總額達250億元，較2024年上升5個百分點，遠高於滙豐香港CRE貸款組合的12%。這一差距顯示恒生在寫字樓市場的風險敞口遠超同行，壞帳率從2023年底的2.8%飆升至2025年6月的6.7%，其中寫字樓相關貸款佔據主要壓力。滙控倫敦總部罕有直接介入，先要求恒生出售不良債務組合，如今更直接出手私有化，顯示問題已逼在眉睫，需用市場手段解決市場問題。
　
　　香港寫字樓市場的低迷並非新鮮事，但恒生銀行的困境進一步暴露其結構性危機。仲量聯行(JLL)香港主席曾煥平指出，銀行不良貸款情況不容樂觀，放貸態度更趨謹慎，成為商業物業市場持續低迷的重要因素。目前，香港寫字樓空置率徘徊在17%左右，高息環境及需求疲弱導致資產估值持續下滑。即使恒生積極出售商業房地產抵押貸款組合，市場買家稀缺，資產可能需以大幅折讓出售，對銀行帳簿構成顯著影響。這一兩難局面--出售或錄得一次性虧損，不出售則限制未來放貸能力--逼使滙控採取私有化策略，試圖內部消化恒生的壞帳壓力。
　
　　滙控的行動無疑是對寫字樓市場問題嚴重性的「警鐘」。Fitch Ratings預測，2025年香港寫字樓及零售物業的壓力將持續，不良貸款總額可能達到250億美元，影響多家銀行的信用質量。KPMG的2025年香港銀行業報告亦指出，貿易融資需求疲弱及寫字樓市場的結構性問題，正加劇行業挑戰。恒生的CRE貸款組合暴露，特別是寫字樓相關資產，已成為拖累其財務表現的「毒瘤」。滙控私有化恒生，實際上是為避免問題進一步惡化，影響其作為全球金融樞紐的聲譽。
　
　　更值得關注的是，這場私有化可能引發連鎖效應。其他本地銀行，如渣打及中小型機構，可能效仿滙控，加速清理不良資產，以避免類似恒生的公開壓力。然而，對於中小型發展商而言，市場環境更加嚴峻。銀行放貸謹慎導致融資難度增加，開發商或需以低價出售項目，甚至面臨破產風險。滙控的果斷行動雖為市場注入一絲信心，但寫字樓市場的結構性問題--高空置率、估值下滑及流動性不足--短期內難以根本解決。
　
　　總括而言，滙控私有化恒生銀行的決定，表面上是資本重組，實則暴露了香港寫字樓市場的深層危機。恒生的高壞帳率、市場低迷及銀行謹慎放貸的現狀，共同勾勒出一個結構性問題根深蒂固的圖景。滙控的「市場手段」或能為恒生爭取喘息空間，但對整個行業而言，寫字樓市場的復甦仍需更廣泛的經濟改善與政策支持。未來，市場能否迎來轉機，仍需密切觀察。《華富建業證券投資策略聯席總監　阮子曦》
　
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