《專家之言－黃德几》領展中期業績較預期疲弱，惟仍有一定防禦能力

　　領展(00823)今日中午公布25/26財年中期業績，收益按年跌1.8%至70.23億港元，物業收入淨額跌3.4%至51.78億港元，每基金單位中期分派亦減少5.9%至126.88港仙，由於業績較市場預期疲弱，拖累股價今日下午顯著下挫。

*期內簽訂逾345份新租約，為下一輪租金反彈儲備動力*

　　從基本角度分析，續租租金面臨向下調整壓力、內地北京資產回報表現疲弱、香港零售市道復甦步伐仍然較慢，成為影響期內業績表現的關鍵原因。然而，從業績基本面以及下半年業績展望來看，最壞時間或已經過去，領展作為亞太區最大型房託基金，仍然有一定防禦能力。

　　本港業務貢獻八成零售租金。過去半年，香港組合續租租金調整率錄得負6.4%，看似不理想，但租用率仍維持97.6%極高水平，商戶銷售跌幅由雙位數大幅收窄至僅2.1%，超市及食品類更自2023年以來首次錄得正增長，上述數據說明，屋村商場必需品零售剛性需求特性，在本港零售市道最困難時候發揮穩定作用。

　　從客觀情況來判斷，本港零售市道已出現復甦初期跡象，特別是今年香港股市有好表現，住宅物業樓價也有止跌回穩跡象，訪港旅客亦逐步回升、最低工資上調、聯儲局兩次減息，本港銀行亦有跟隨下調最優惠利率，雖然減幅只有一半，HIBOR已經見頂，種種利好因素正在慢慢反映。

　　從集團下半年業績來看，續租租金調整率仍會是負數，但跌幅料進一步收窄。更重要的是，領展租賃團隊展現極強靈活性，期內簽訂逾345份新租約，續租率維持八成，重點引入特色餐飲、教育中心、健身及家庭娛樂等新經濟業態，為下一輪租金反彈儲備動力。

*深圳廣州上海物業租用率維持95.9%，國際業務回報不俗*

　　內地組合則繼續成為拖累整體表現的主因。以人民幣計收益及物業收入淨額均下跌約4.6%至4.9%，續租租金調整率更達負16.4%。不過，北京中關谷廣場及企業廣場零售部分是主要「罪魁」，若剔除這兩項資產，其他地區實際錄得正2.5%的續租租金調整率，深圳、廣州、上海表現相對穩健。租用率仍維持95.9%，物流資產更高達96.6%，顯示優質資產在供應過剩的環境下仍具吸引力。領展亦沒有坐以待斃，期內完成廣州天河、北京通州等多個大型資產提升項目，平均投資回報率超過10%，並重新調整商戶組合，引入更多餐飲、戶外及潮流生活品牌，應對競爭。

　　國際業務則交出不俗回報，澳洲零售續租租金調整率高達16.3%，商戶銷售急升15.3%；新加坡兩項資產租用率近100%，續租租金調整率亦達12.9%。兩地均受惠於人口增長、消費信心回暖及低息環境，成為領展短期內最強的增長引擎。

　　資產估值方面，市場原本擔心今次重估會出現較大跌幅，但實際投資物業總值僅跌1.4%至2,173億港元，遠好於市場預期。香港零售及停車場估值分別只跌2.2%及1.6%，反映估值師對必需品零售長期價值的信心。海外資產更因外幣升值及租金增長而錄得估值上升，整體跌幅被大幅對沖。

*資本管理令人安心財務彈性充裕，近36元買入風險不大*

　　資本管理繼續是領展最令人安心的部分。期內趁低息窗口再融資101億港元，平均借貸成本進一步降至3.22%，定息債務比例維持近66%，淨負債比率僅微升至22.5%，仍屬同業極低水平，財務彈性充裕。管理層亦明確表示，會在股價顯著低於資產淨值時考慮回購單位，進一步展示對內在價值的信心。

　　61.19港元的每單位資產淨值，現價NAV折讓約36.7%，分派收益率約6.7厘，由於股價今日明顯回落，已逐漸反映業績輕微倒退的負面情緒。

　　中長期來看，隨著本港必需品零售市場逐漸復甦，內地非核心資產包袱逐步消化、國際業務貢獻持續上升，加上資產負債表現健康，分拆海外，包括新加坡資產上市憧憬，候低吸引風險不大。

　　技術上，早前升至45.05元高位呈現雙頂回落形態，今日高開低走呈大陰燭，STC及MACD呈現沽貨訊號，長方形量度跌幅底部36元料有支持，接近上述低位入市風險不大，反彈目標43元，不跌穿33元可以繼續持有。《正向教育證券投資分析課程首席資深導師、證券商協會會董、香港股票分析師協會理事　黃德几》（筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份）
　
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