《投資智慧－鄧聲興》香港商業物業市道陷寒冬

　　《投資智慧》雖然本地經濟有初步改善，香港樓市總體仍偏淡。住宅方面，政府數據顯示，
已完工但未售出的房屋數量較２０１８年增長了１３４％，而價格較２０２１年的峰值下跌了約
四分之一。新加坡的中位房價去年已超過香港，而截至今年４月，本港樓市價格更從歷史高位下
降近三成，令本土相關地產商負債率出現不同程度的上升。
　
　　英皇國際（００１６３）年報披露１６６億元銀行貸款逾期，面臨銀行要求立即償還的風險
，其截至２０２５年３月底的現金及存款僅６﹒４億元，但對外借貸總額高達１７２﹒３億元，
抵押資產佔總資產比例達８３％。面對現時全球複雜的經濟政治環境，本港中小型發展商財務狀
況日益緊張，其中許多普遍面臨現金流緊張，經常性收入難以覆蓋利息支出，需平均降息３﹒８
個百分點才能實現現金流平衡。亦有地產代理消息指，近期獲多間發展商委託放售商業物業套現
，其中一間更一併出售香港及澳門共十餘個物業，市值超過２０億元，充分顯示多數地產商已受
累樓市致經營愈發艱難。
　
　　相對而言，商業物業及寫字樓尤其慘淡。據高緯環球的數據，香港各地優質寫字樓租金較
２０１９年的峰值下跌了近四成，政府數據顯示空置率創下１６％的歷史新高。有報道指出，恒
基（０００１２）旗下中環明星新寫字樓的租戶僅佔其可出租面積的六成左右，而其附近的在建
的長江集團中心二期３月的租用率更低至１０％左右。租金大幅下跌及高空置率，充分展現現時
本港商業寫字樓的需求萎靡。
　
　　此外，由恒興業集團趙善簪家族及相關人士所持有的中環皇后大道中９號１０樓全層總部，
新近獲鷹君（０００４１）主席及董事總經理羅嘉瑞等相關人士以２﹒１８億元買入，平均呎價
１５８０９元。對比曾創全港甲廈呎價最高紀錄、永倫集團２０１８年在寫字樓市道高峰時以約
６１８４４元呎價購入皇后大道中９號３４樓全層，是次成交呎價較７年前高位大幅回落
７４﹒４％。
　
　　現時全球經濟政治局勢不穩定，經濟較為疲軟，許多跨國公司在縮減規模，同時內地企業入
駐香港的速度亦受累預算限制而弱於預期，連同「港人北上」導致本港商場及食肆遇冷，都會令
商業物業受到壓力。總體來看，本港樓市，特別是商業物業及寫字樓的現狀，仍未可太樂觀，料
短期內較難實現較大提升，相信政府在新一份《施政報告》要加強針對刺激樓市。《香港股票分
析師協會主席、意博資本亞洲有限公司執行合夥人　鄧聲興》
　
＊筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份。
　
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