《談國論企－黎偉成》商品住宅開發國內貸款６月首增

　　《談國論企》中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於２０２５年１－６月份同比持續略
降，相關物業開發投資續降，使新開工、施工和竣工面積不斷減少和待售面積增幅收窄，樓市續
良性調整。尤其是房企的國內貸款於６月份重增，有十分重大啟示。國務院新發行的地方政府專
項債券
，有適用於「土地儲備和收購存量商品房」政策性措施，該可產生逐步消化「庫存」之效，化解
現系統性風險危機，國民經濟可保穩中有進發展。
　
＊房地產開發企業到位資金緩跌啟示佳＊
　
　　來自中國家統計局所發布數據，最惹人注視的當然是：房地產開發企業的到位資金中的「國
內貸款」，有初步明顯的改善：於２０２５年１－６月達８２４５億元，同比增加０﹒６％，不
僅扭轉１－５月達６６７９億元減少１﹒７％之況，更是房企貸款多年來首次之由跌轉升，意味
銀行業對商品住宅房的開發投資，開始作出溫和支持。
　
　　至於房地產開發企業的到位資金，跌幅持續緩和，意味開發企業對商品住宅房樓市漸建信心
：於２０２５年１－６月份累計５﹒０２萬億元同比減少６﹒２％，比２０２４年全年
１０﹒７６６萬億元的１７％減幅，顯著少減１０﹒８個百分點，其中：（１）個人按揭貸款
６８４７億元同比減少１１﹒４％，去年全年的１﹒５６６萬億元的２７﹒９％減幅收窄，而
（２）定金及預收款期內為１﹒４７８萬億元同比少７﹒２％，足顯情況轉穩。
　
　　和（３）房地產開發商的自籌資金為１﹒７５４萬億元，同比減少７﹒２％，相對於
２０２４年全年３﹒７萬億元所減１１﹒６％收窄４﹒８個百分點，在新開發投資續減的情況下
算不錯。
　
＊新建商品住宅銷售額面積緩跌續現穩態＊
　
　　再看（甲）新建商品住宅房的銷情，有穩定改善良性發展態勢，最新變化為（一）銷售面積
，於２０２５年１－６月份累計達３﹒８３５億平方米，同比減少３﹒７％（見表），較１－５
月份達２﹒９７４５億平方米的２﹒６％減幅有所擴大，是為上半年最大下跌的一個月份但與
２０２４年１－１２月累計８﹒１４５億平方米同比減少１４﹒１％相比較，顯然有相對明顯的
改善。
　
　　同樣的良性趨向，為（二）新建商品住宅房的銷售額度，於２０２５年１－６月份累計
３﹒８８４９億元同比減５﹒２％，亦比１－５月份累計３﹒０１２萬億元所減的２﹒８％多減
，而又相對於２０２４年的１－１２月份累計８﹒４８６４萬億元同比減１７﹒６％，情況有好
轉。
　
＊待售面積明顯少增有利消化庫存挺投資＊
　
　　商品住宅房市場前一段的多年出現過度投機建設投資、炒賣，而出現嚴重供過於求惡況，經
政府政策的協調和積極的調整，於今年呈良性發展態勢還有：（三）全國商品住宅房的開發投資
於２０２５年１－６月份累計３﹒５７億元，同比減少１０﹒４％，略多於１－５月份２﹒７７
萬億元所減１０％，意味房地產開發商減投，使市場的供、求關係有望穩步平衡。
　
　　正正因為新開發投資持續減少，故（四）商品住宅的（１）新開工面積亦同步大幅回落，於
２０２５年的１－６月份累計２﹒２２２８８億平方米，同比減少１９﹒６％，使（２）施工總
面積於前６個月達４４﹒１２億平方米同比減９﹒４％，屬持續明顯下跌，有望緩和供應和消化
庫存。
　
　　正正因為新開發和施工面積持續縮減，故商品住宅房的供應速度亦見放慢，其中（五）竣工
面積於２０２５年１－６月份累計１﹒６２６６億平方米，同比減少１５﹒５％，比１－５月份
所減１７﹒６％有所窄，仍屬十分大幅度的縮減。
　
　　和（六）商品住宅的待售面積於２０２５年１－６月份累計４﹒０８１２億平方米同比增長
持平於５月份的６﹒５％，為本年增長最慢的兩個月份，乃持續多時增銷減投之使然。此舉有利
於「去庫存」，助樓市持續有序轉穩。
　
＊國房指數處９３意味樓市有望進一步改善＊
　
　　總結而言：「房地產開發景氣指數」（國房指數）於２０２５年６月份為９３，而５月份為
９３﹒７２、４月份９３﹒８６、３月份９３﹒９５、２月份９３﹒７８、１月份９３﹒３３，
連續６個月皆高於９３，結束２０２４年１２月及之前皆處９２或以下的水平。此點意味後市會
逐步向好。
　
　　要注意，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平２０２４年１２月１１日至１２
日的中央經濟工作會議，發表重要講話，在提出要實施更加積極有為的宏觀政策時，其中重點為
要「穩住樓市股市」，而此二市能夠穩住陣腳甚至穩步走俏，所產生的適當適度良性財富效應，
工商各業和居民當會逐步有序強化投資和消費開支，對擴大國內需求和經濟穩中有進發展有重大
和正面的支持和貢獻。中國經濟值得俏看。
　
＊穩樓市股市會產生財富效應利經濟發展＊
　
　　我之見，為：穩樓市和股市，肯定會產生良性的財富效應，有利於國民經濟發展。更要牢記
的是：商品住宅房泡沫爆破的沉重教訓，今後要避之哉。此市曾經有一段頗長時間炒賣風氣，其
中最大問題是房地產開發商缺乏周詳合理計劃和部署開發投資，令市場供過於求，樓價由反覆闖
高後長期回調，遂打擊置業者的信心，使若干城市和地方建成的住宅區幾乎無人問津，出現漫長
的下行整固：房地產開發企業不得不持續減少新開發投資，減緩市場新的建設和供應，以夠消化
多年積壓可觀的新與舊單位之「庫存」，至今開始邁向供與求逐步合理關係之境，代價重大。《
資深財經評論員　黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
　
　　　　　　　　　　　　　　新建商品住宅房銷售情況
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　　　　　　　　　　　　銷售面積（萬平方米）　　　　銷售金額（億元）　　
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　　１－６╱２０２５　３８３５８　－３﹒７％　　３８８４９　－５﹒２％　
　　１－５╱２０２５　２９７４５　－２﹒６％　　３０１１９　－２﹒８％　
　　１－４╱２０２５　２３８５３　－２﹒１％　　２３８６６　－１﹒９％　
　　１－３╱２０２５　１８４８１　－２﹒０％　　１８３６２　－０﹒４％　
　　１－２╱２０２５　　９２７０　－３﹒４％　　　９１６０　－０﹒４％　
　　１２月╱２０２４　９２２６　＋４﹒４６％　　９９９３　＋６﹒９４％　
　　１１月　　　　　　６８５６　＋５﹒０２％　　７３８５　＋３﹒３７％　
　　１０月　　　　　　６５８０　－０﹒５８％　　７２４６　＋０﹒７６％　
　　９月　　　　　　　７９７６　－１０﹒９７％　７８１５　－１６﹒１７％
　　８月　　　　　　　５４１１　－１２﹒５５％　５６３８　－１６﹒２７％
　　７月　　　　　　　５２８７　－１２﹒３３％　５５１７　－１５﹒７％　
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