新世界 | 全年虧損擴大續停派息，大行續唱淡股價曾插一成，樓市成交增地產股可以點揀？

29/09/2025

　　新世界發展(00017)公布截至2025年6月全年業績，持續經營業務虧損擴至163億元，收入按年跌22.6%至276.8億元，核心經營溢利跌12.8%至約60億元，總債務減少57億元，至1461億元，淨負債比率升至58.1%，繼續停派股息及永續債票息。新世界績後雖獲多間大行上調目標價，但最新目標價均比現價低得多，普遍維持「跑輸大市」或「沽售」評級，今早(29日)股價曾急插一成。不過，中原CCL樓價指數連升3周共升2.3%，其他地產股普遍造好看來仍可吼，可揀哪一隻？

（新世界官網截圖）

全年持續經營業務虧損擴至163億元　收入跌23%核心溢利跌13%

　　新世界公布，截至2025年6月30日止全年持續經營業務虧損163億元，去年同期虧損118億元，每股虧損6.82元，而對上一年同期每股虧損4.6元；不派末期息。期內收入276.8億元，按年跌22.6%。集團確認其他撥備及一次性虧損約62億元，主要由於三個方面因素：首先集團因修訂11 SKIES項目的估值，產生減值虧損27億元；其次集團出售中國內地若干長期停滯的舊有項目，產生虧損12億元；第三，出售其他業務及資產組合以及計提其他減值，產生一次性虧損23億元。

　　集團來自持續經營業務的收入為276.81億元，按年下降23%，主要由於多個舊有項目接近完工，導致來自建築業務的收入減少、加上中國內地物業發展入帳減少，以及已出售業務帶來的收入減少所致。期內核心經營溢利60.17億元，按年跌12.8%。可動用資金合共約450億元，包括現金及銀行結餘約259億元及可動用的銀行貸款約192億元，總債務約為1461億元，於2025財年減少約57億元。淨債務約為1201億元，於2025財年減少約35億元，短期債務約為66億元，於2025財年減少約350億元。截至今年6月底止淨負債比率為58.1%，去年6月底為55%。

　　新世界行政總裁黃少媚在業績會上表示，未來集團將繼續聚焦三大工作方向：專注本業、積極管理財務及提升營運效率。她指，集團將把握市場機遇，在當前利潤下降但地產市場氣氛回暖的形勢下，將全力推進銷售，加速現金流回籠。2025財年已完成260億元的銷售目標，2026財年銷售目標提升至270億元。

新世界旗下K11 MUSEA（新世界官網相片庫）

新世界：繼續停派股息及永續債票息　未收到大股東注資方案

　　黃少媚表示，未來集團將嚴格控制資本開支，基於集團的財務情況，將繼續停派股息及永續債票息。對於早前市場傳出集團大股東鄭氏家族正考慮最快今年底向新世界注資，願意出資規模約100億元，黃少媚再次強調未收到大股東注資方案。另首席財務總監劉富強表示，集團在整體審慎的資本管理原則下，保留永續債票息分派的決定，並積極管理財務，重點降低所有債務義務。被問及未來會否再次計劃供股，他指，集團未有供股、配股或發行可換股債券計劃。

　　黃少媚又指，減債是集團的重要工作，未來一年將繼續秉持穩中求進的策略，把握市場改善的機遇，積極管理財務及現金流。集團早前已落實七項減債措施，並在2025財年取得初步成果，總債務及淨債務分別下降57億元及35億元。今年，集團完成882億元銀行再融資協議，為短期至中期增加流動性，為未來數年穩定發展奠定基礎。

美銀證券：資產價值存顯著下行風險　維持跑輸大市評級

　　美銀證券發表報告指，新世界2025財年核心營運利潤為60億元，按年下降13%，低於該行預估4%。淨虧損163億元，主要由85億元的發展物業減值、62億元的其他撥備及4億元的投資物業公允價值損失驅動。鑑於管理層嚴格控制資本開支(2026財年預計低於120億元)，預測公司在2026財年將實現40至50億元的正融資前現金流。儘管如此，公司資產價值存在顯著下行風險——投資物業的隱含資本化率仍維持在1.6%的緊張水平，而11SKIES的27億元減值(相對於200億元的總投資)尚未反映租金下行風險。因合約銷售改善而將其資產淨值上調，目標價因此提高5%至4元，但因去槓桿需以低於帳面成本出售更多資產，重申「跑輸大市」評級。

　　滙豐環球研究則指，新世界2025財年虧損擴大至160億元，差於對上財年的120億元。結果不令人意外，因公司面對業務挑戰，且不少虧損為非現金減值。從正面看，見到公司去槓桿策略取得一些進展，縱使押後永續債派息令人失望。其淨負債按年減少46億元至1550億元。公司成功取得880億元再融資，且最快2028年6月才到期，應能提供空間以集中業務營運及改善現金流，給公司復常機會。基於公司業務短期扭轉的低能見度，續予「減持」評級，目標價由3.84元上調至4.58元，有關變動基於借貸減少。

花旗：認同改善現金流努力　惟下調核心盈測

　　花旗稱，新世界6月底止2025財年淨債務降低(按年減少35億元)，顯示其透過積極銷售及成本控制改善現金流的努力。新世界融資進展包括：880億元再融資，延長到期日(自2028年6月起)；2025年9月以維港文化匯(Victoria Dockside)抵押獲得39.5億元新融資；短期債務僅66億元(佔總額4.5%)；平均融資成本4.8%(下降0.2個百分點)。這些進展可為資本循環及改善營運提供靈活性，另集團或已討論多種債務減輕方案，估計執行項目層面的安排(處置投資物業、農地等)可能較為簡單。

　　花旗將新世界目標價從4元升至4.8元，認同公司為去槓桿及改善資產周轉而改善現金流的努力，惟下調對其2026及27年核心盈測，部分由於減值及處置資產虧損，2028財年或潛在扭虧為盈，評級「沽售」。

中原CCL連升3周共2.3%　今年樓價暫累升1.9%

（AP圖片）

　　另值得留意，中原城市領先指數CCL上周五(26日)報140.25點，按周升0.62%。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指，8月下旬美國聯儲局主席鮑威爾暗示9月或會減息，消息刺激本港樓市氣氛趨向正面。CCL連升3周共2.3%，進一步向上升穿140點水平，指數創2024年8月初後的59周新高。落實減息後，買家入市信心轉強，有助釋放更多二手購買力，樓價升勢或可持續。今年5月拆息回落，樓價開始見底微升，CCL近17周十二升五跌，2025年樓價暫時累升1.90%。

　　另外，中原地產十大屋苑周末錄得14宗成交，按周增加27.3%，連續三周企穩雙位數水平，更創下約三個月新高。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，受惠於減息及施政報告雙重利好，加上本周末天色轉晴，一二手市場成交皆旺，反映買家入市信心增強，用家及投資者均積極入市。一手市場方面，西半山新盤首輪價單50伙「一Q清枱」，新盤貨尾去貨速度亦加快，帶動整體一手銷情，周末一手市場料錄得超過130宗成交。隨著樓市全面回暖，預計第四季樓市將價量齊升。