香港地王批出 風雨中彩虹初現

　　西九龍高鐵站「巨無霸」商地，由發展商以香港有史以來，涉及最多資金標價的422億元投得，雖屬市場估計中下水平，惟本港正受中美角力和政治風暴困擾，發展商願投入巨資，可說對本港長期發展投下信心一票。

　　西九項目受到廣泛關注，既因所屬位置僅次中環最頂級的甲級商廈，涉資亦勢數以百億元計，屬最大型地產項目之列，更因早前啟德一幅商業地先被「撻標」後、再遭流標，外界疑發展商因對本港經濟前景悲觀，是次5份標書都未達底價。市場原先普遍估計，今次地王很可能重蹈流標覆轍。

　　這幅「巨無霸」商地上周五截標，收到3份標書，昨揭標由單一發展商以422億投得，即每平方呎樓面地價13,345元。這個結果反映是喜是憂？可說是「半杯水」哲學，即悲觀的可以說已耗用了很多，只剩一半；但樂觀的則認為尚有一半，仍可積極作為。

估價雖續下調 終能避過流標

　　看到只剩半杯水的，是因今年初市場對這地皮的估值，以相若中環頂級甲級商廈計，最樂觀的達到1,108億元，逾千億之譜。其後在中美貿戰惡化、本港爆發反修例風暴，經濟逐步陷入衰退泥淖，寫字樓租賃需求轉弱，令包括甲級商廈的租金於7月見頂，開始回落，而中環商廈空置率亦持續上升，這幅地王的市場估值遂不斷下調，截標前下調至316億元至790億元，但成交價仍只能達估價中下水平的422億元。

　　看到尚有半杯水的樂觀原因有二。其一，項目規模巨大，地皮面積達643,106平方呎，又屬次頂級地段，涉資數以百億元計，有力參與的發展商有限，事實上亦只有3份標書，而且興建期8年，投資回收期估計長達20至30年，計及箇中風險，成交價難免有一定折讓。

　　其二，更重要的，正是本港一方面正陷中美角力漩渦，不但要擔心中美最終會否爆發金融戰，衝擊本港的國際金融中心地位，尤其《香港人權與民主法案》很可能生效；另一方面，反修例風暴近日雖似暫緩，但仍未見出路。

信長期有回報 真金白銀巨資下注

　　在內外兩重憂慮下，發展商仍願投入單是地皮已涉422億的巨額資金，不但令流標沒出現，亦較市場最後的估價下限高逾100億元。

　　箇中反映的，是香港中短期雖可能大風大雨以至狂風暴雨，但有發展商相信本港在制度等優勢仍能保持下，仍像過往一樣如應對金融海嘯時般，挺得過風浪，經濟活動會重新活躍，寫字樓租賃保持暢旺，巨額投資會得到合理回報。故此，這是具遠見的商業決策，亦是以真金白銀彰示對香港長遠經濟發展的信心。

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