舖市寒冬 | 潘志明：街舖減租成大趨勢，市場陷低潮將面臨大執位

　　昔日繁華的香港街頭，名店林立、遊客如織，租金水漲船高；如今卻在消費力外流、旅客偏好「特種兵式」旅遊，以及多間大型連鎖餐飲集團結業等負面因素籠罩下，街舖市場前景黯淡無光。中原（工商舖）董事總經理潘志明接受《經濟通通訊社》訪問時指出，受整體經濟環境、營商環境、旅遊業務及消費意欲等多重打擊，加上近期充滿負面消息如北上消費及結業潮，街舖市場已陷入「低潮期」。他預料今年下半年整體工商舖買賣價及租金表現會窄幅上落，上落幅度平穩至下調5%內，當中工廈及核心區舖位租金跌幅在一成內。

旅客消費降級，業主需尋找新「水源」面對困局

　　潘志明解釋，香港人尤其是家庭消費者在假期傾向北上大陸消費，因為大陸物價更便宜、選擇更多、服務質素更好，「可能你拎住一萬蚊喺香港使兩使就冇哂，喺國內可能使四次都未使完」。他指出，以前零售業界或會抱怨港人北上令本地消費力減少，惟該趨勢已成大勢，業界現在只能「接受」。

　　此外，以往遊客來港「又買名牌又買珠寶又買首飾鐘錶」，帶動一線街店舖租金，但現在來港旅客以體驗旅遊為主，其實對零售業及酒店業幫助不太大。這些結構性改變導致街舖收入以往靠遊客，惟現時遊客來港消費降級，業主需要找到新的「水源」去面對困局。

結業潮影響下令新加入人士「不夠膽再開新店做生意」

中原（工商舖）董事總經理潘志明

　　市場變化亦見顯著，潘志明表示，現時街舖租金已由高位回落50-80%，租戶組合亦「隨行就市」出現變化。以往一線消費街道舖位均以名牌、珠寶、名店為主，惟於現時市況下「只要你俾得起租，業主都會接受。」他笑言，「起碼而家條街多野行咗，冇咁悶。」他指出，街舖分區空置率由5%至10%不等，惟整體而言復甦速度仍比較緩慢。近期多間大品牌宣布結業，亦會令新加入人士「不夠膽再開新店做生意」。

市場將面臨「大執位」，業主減租已成新常態

　　面對消費力未改善的局面，潘志明認為市場要「大執位」，目前街舖租賃市場已由原先的業主主導變成租戶主導。他強調，做街舖生意很「現實」，「打開門口有生意就繼續做下去，冇生意就提早離場」。第一個要面對現實的肯定是業主，現時不是你想要多少租金，而是租戶出到多少租金給你，市場的租金永遠都是市場主導，很多時候業主都會就範。

　　他指出，業主唯一應對方法是減租或提供租務優惠吸引租戶。在現時市況下，「100個業主99個都願意減租」，就算業主不肯減租都被迫要減，因為已經沒有人肯給予更高的租金。業主的舖位凋空半年沒有人洽租，業主就要知道要面對現實將租金降低，降到租客肯租的水平。他又指，由於目前舖位租金已下調了一定水平，再大幅下跌空間有限，會因應個別業主及地區情況，預料個別舖位未來租金減幅會在10%至20%之內。

租客轉型無助改變舖位下跌最根本問題

　　第二個要面對現實的就是租客，租戶開舖要「計掂數」，潘志明指出，租金僅佔開舖部分成本，其他包括人工、貨款、裝修。若收入不理想，難達收支平衡。許多租戶不敢開新店，寧願退租或結業。租戶嘗試轉型亦是出路，他直言「點解大家都係開麵包店，有啲舖頭就排哂長龍，傳統餅店就沒有人幫襯，大家要去想咩原因令到同一天空下分別會咁大」。

　　潘志明表示，業主減租、租客轉型，都不足以解決根本問題。街舖市場回復昔日光景需要整體經濟好轉，例如疲情前市民消費意欲強、遊客多、遊客願意消費環境下「做生意才有機會」。他指出，政府的確有推出政策刺激經濟，惟未能即時見效，因為要重新改變旅客的消費習慣需要時間。

資深舖位投資者出意欲強，積極降低工商舖按揭比重

　　對於資深舖位投資者而言，潘志明指出，現時該批投資者以沽貨為主，因為銀行要求其降低工商舖類別的按揭比重，所以目前資深舖位投資者出貨的意欲比入貨更強。

　　至於近期資深投資者沽貨速度有所減慢，需視乎投資者在銀行的槓桿比例高低，投資者早前沽貨速度快，因為沽出的貨都是比較「易沽」的，而現時「賣剩的貨都是比較難賣」，所以該批投資者近期的沽貨速度有所減慢。同時，銀行的取態亦是重要因素。只要投資者向銀行表達了合作的態度，亦沽出部分持有的舖位後，銀行知道投資者正積極去槓桿，就會給予更多空間及時間投資者繼續沽出舖位及去槓桿。

撰文：經濟通採訪組記者柳英傑