北京取消五環外住房限購，個別內房造好世茂卻插兩成，可以點部署

　　《經濟通通訊社１１日專訊》內地樓市再有鬆綁政策，北京取消五環外商品住房限購套數限
制，並加大公積金貸款支持力度，紓緩早前市場對政治局會議未提及樓市的憂慮。不過，有大行
料今次政策影響較小，進一步放鬆政策空間也有限。個別內房股今日造好，其中北京北辰
（００５８８）今早曾抽升兩成至１﹒０５元，惟最終收市只升逾２％。世茂（００８１３）公
布７月合約銷售額按年跌２７％，另因早前債務重組而發行的可換股債券近日轉換為逾１１億股
新股，股價今日突急插近兩成。而華南城（０１６６８）據報被香港高等法院勒令清盤，今早中
途停牌。看來內房仍要小心部署，應如何選擇？
　
＊北京五環外購買商品住房不限套數，中指院：有利提振市場預期＊
　
　　北京對樓市調控鬆綁。８月８日，北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯合印發通知，
符合北京市商品住房購買條件的居民家庭（包括北京市戶籍居民家庭、在北京市連續繳納社會保
險或個人所得稅達到相關年限的非北京市戶籍居民家庭），在五環外購買商品住房（含新建商品
住房和二手住房）不限套數，五環內政策維持不變。另外，五環內外二套房首付比例統一降至
３０％，可以提取公積金支付購房首付款的同時申請公積金貸款；二套房公積金貸款最高額度由
６０萬元人民幣，提高至１００萬元人民幣。而據內地中原地產研究院統計，北京新建商品房庫
存的８１﹒４％集中在五環外，二手房市場亦有約５０％房源位於五環外。
　
　　中指院數據顯示，從市場的角度來看，今年１至７月，北京新建商品住宅銷售面積３０４萬
平方米，與上年同期基本持平，同期二手住宅成交超１０萬套，同比增長１２％，整體表現平穩
，但７月新房、二手房市場出現轉弱跡象，本次政策落地將有利於提振市場預期，帶動市場活躍
度好轉，進一步推動房地產市場「止跌回穩」。而據《上海證券報》，北京優化住房限購新政落
地後，五環外樓盤訪客量顯著上升，二手房諮詢量同步增長。北京東五環外某熱銷新樓盤客戶經
理劉瀟表示，新政後訪客量增加約２０％。
　
＊中信建投証券：穩樓市訊號意義重大，美銀：再放鬆政策空間有限＊
　
　　中信建投証券發表研報指，北京五環外住房成交佔比較高，優化限購政策有望增加五環外改
善性住房需求，加快五環外商品庫存去化。另外，在今年公積金貸款利率繼續下降２５個基點背
景下，北京進一步優化公積金政策可降低購房門檻和房貸壓力，尤其對於首次公積金貸款結清後
且有置換需求的家庭而言，二套公積金貸款利率由原來的３﹒０７５％下降至２﹒６％。北京作
為一線城市，此次出台樓市新政訊號意義重大，樓市止跌回穩態勢有望持續鞏固。
　
　　不過，美銀認為，房地產行業進一步放鬆政策空間有限，若要出台力度較大的政策，可能需
要大規模的財政刺激措施或新的融資方案。瑞銀表示，今次是內地繼去年９月推出政策組合拳以
來，首度於一線城市為樓市政策鬆綁，相信是因為內房銷售於第二季下滑。估計今次政策影響較
小，北京未有放寬限購至全市，估計主要是憂慮會推高樓價，政府亦可能有其他政策儲備。
　
　　摩根士丹利則預期，深圳、上海等其他一線城市會跟隨，但認為措施作用短暫及輕微，因為
放寬範圍並非核心區，未能滿足主要買家對住房升級的需求，市場對樓價前景的信心，將會是樓
市持續復甦的關鍵。滙豐證券認為，市場正由宏觀趨勢轉向關注房企基本面，開始對中小型房企
增加興趣；較關注房企合約銷售增長、土地儲備質素、核心競爭力、盈利前景、資產負債表和派
息等，看好華潤置地（０１１０９），建發物業（０２１５６）及中國金茂（００８１７）。
　
＊世茂７月合約銷售額跌２７％，逾１１億股債轉股完成換股＊
　
　　世茂公布，於今年首７個月累計合約銷售總額約為１５５﹒１億元人民幣，按年跌２２％；
累計合約銷售總面積約為１２７萬平方米；平均銷售價格為每平方米１２１７６元人民幣。於今
年７月，集團合約銷售額約為１９﹒８７億元人民幣，按年跌２７％；合約銷售面積約１６﹒５
萬平方米；平均銷售價格為每平方米１２０６６元人民幣。
　
　　另世茂上月底公布，境外債務重組各項重組條件已達成，７月２１日為重組生效日期。集團
指強制可換股債券的前期自願轉股期開始，及完成發行控股股東票據及強制可換股債券。根據重
組協議，７月２１日因重組而發行的２０２６年到期零息強制可換股債券已於８月７日轉換為
１１﹒２６億股新股，佔新股發行後的總發行股數約兩成。
　
　　龍湖集團（００９６０）則公布，７月單月總銷售金額６０億元人民幣，按年跌２０﹒１％
，銷售面積４６﹒８萬平方米，歸屬股東權益的合同銷售金額４０﹒１億元人民幣，銷售面積
３４萬平方米。今年首７個月累計總銷售金額４１０﹒１億元人民幣，跌３０％，銷售面積
３０８﹒２萬平方米。７個月經營性收入約１５４﹒５億元人民幣，其中運營收入約８１﹒９億
元人民幣，服務收入約７２﹒６億元人民幣。
　
＊華南城中途停牌，傳被香港高院勒令清盤＊
　
　　而華南城於今日１０：５５ａｍ中途停牌。據《彭博》報道，香港高等法院勒令華南城清盤
，成為繼中國恒大集團之後被清算的中國資產規模最大的開發商。此前華南城經過數月談判，但
其重組方案仍未能獲得債權人足夠支持。華南城停牌前跌１﹒８％，報０﹒１０７元；成交
２２０﹒４萬股，涉資２３﹒９７萬元。
　
＊黃偉豪：內房只宜投機短炒要控制注碼，龍湖１０﹒３元可吸＊
　
　　胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁黃偉豪建議，若想部署內房，宜繼續以短炒或偏投
機方向去做，換言之宜控制注碼。他認為，雖然從大方向來看，中央明顯想救市，想房市慢慢好
轉，但實際上不是出多了招數包括放寬限購即可解決所有問題，過去所謂債務、賣樓或信心問題
都不是透過政策就可解決，故基本面可說沒有改變，只是有些政策上的炒作，而某些民企內房股
價的確很低殘很落後，一旦挾上升幅可以很強勁，但如果不是一向有炒開可以繼續不理，始終基
本面不是很好。當中龍湖於民企當中質素較佳且較「大隻」，今日股價繼續反彈，技術上突破了
２５０天線約１０﹒３元，可於該處短期買入，以９﹒７元止蝕，一旦跌穿即走。
　
　　黃偉豪續指，華潤置地及中海外（００６８８）背景屬國企央企，當然較安全，論基本面一
定較好，但揀得內房無理由只求穩陣，儘管其股價表現不算太差，不建議如此選擇。而越秀地產
（００１２３）及萬科（０２２０２）都屬有央企背景，基本面不會特別差，以其背景也不擔心
財務「爆煲」，但面對同樣的樓市困境，故越地只偏向窄幅上落，下輪若要再升多些，起碼要先
突破２５０天線約５元，才可再看約５﹒４至５﹒５元。至於世茂此類民企今日在行業算是有些
好消息下，卻突然急跌，風險較大，除非對相關消息有充分了解，否則更應偏向投機，盡量控制
注碼。
　
　　內房股今日表現各異，華潤置地升１﹒８８％收報３０﹒３４元，中海外升０﹒６６％報
１３﹒６８元，龍湖升１﹒９７％報１０﹒３５元，北京北辰升２﹒３％報０﹒８９元，越秀地
產升１﹒０４％報４﹒８４元，萬科倒跌０﹒４％報５元，世茂急跌１９﹒４９％報０﹒４７５
元，融創中國（０１９１８）升１﹒３６％報１﹒４９元，雅居樂（０３３８３）跌３﹒２６％
報０﹒４４５元。新城發展（０１０３０）跌０﹒７６％報２﹒６２元，富力地產
（０２７７７）無升跌報０﹒８７元，綠城中國（０３９００）升０﹒３％報１０﹒０８元，旭
輝（００８８４）跌３﹒９２％報０﹒２４５元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉