【舖市寒冬】潘志明：街舖減租成大趨勢，市場陷低潮將面臨大執位

　　《經濟通通訊社記者柳英傑２１日報道》昔日繁華的香港街頭，名店林立、遊客如織，租金
水漲船高；如今卻在消費力外流、旅客偏好「特種兵式」旅遊，以及多間大型連鎖餐飲集團結業
等負面因素籠罩下，街舖市場前景黯淡無光。中原（工商舖）董事總經理潘志明接受《經濟通通
訊社》訪問時指出，受整體經濟環境、營商環境、旅遊業務及消費意欲等多重打擊，加上近期充
滿負面消息如北上消費及結業潮，街舖市場已陷入「低潮期」。他預料今年下半年整體工商舖買
賣價及租金表現會窄幅上落，上落幅度平穩至下調５％內，當中工廈及核心區舖位租金跌幅在一
成內。
　
＊旅客消費降級，業主需尋找新「水源」面對困局＊
　
　　潘志明解釋，香港人尤其是家庭消費者在假期傾向北上大陸消費，因為大陸物價更便宜、選
擇更多、服務質素更好，「可能你拎住一萬蚊喺香港使兩使就冇哂，喺國內可能使四次都未使完
」。他指出，以前零售業界或會抱怨港人北上令本地消費力減少，惟該趨勢已成大勢，業界現在
只能「接受」。
　
　　此外，以往遊客來港「又買名牌又買珠寶又買首飾鐘錶」，帶動一線街店舖租金，但現在來
港旅客以體驗旅遊為主，其實對零售業及酒店業幫助不太大。這些結構性改變導致街舖收入以往
靠遊客，惟現時遊客來港消費降級，業主需要找到新的「水源」去面對困局。
　
＊結業潮影響下令新加入人士「不夠膽再開新店做生意」＊
　
　　市場變化亦見顯著，潘志明表示，現時街舖租金已由高位回落５０－８０％，租戶組合亦「
隨行就市」出現變化。以往一線消費街道舖位均以名牌、珠寶、名店為主，惟於現時市況下「只
要你俾得起租，業主都會接受。」他笑言，「起碼而家條街多野行咗，冇咁悶。」他指出，街舖
分區空置率由５％至１０％不等，惟整體而言復甦速度仍比較緩慢。近期多間大品牌宣布結業，
亦會令新加入人士「不夠膽再開新店做生意」。
　
＊市場將面臨「大執位」，業主減租已成新常態＊
　
　　面對消費力未改善的局面，潘志明認為市場要「大執位」，目前街舖租賃市場已由原先的業
主主導變成租戶主導。他強調，做街舖生意很「現實」，「打開門口有生意就繼續做下去，冇生
意就提早離場」。第一個要面對現實的肯定是業主，現時不是你想要多少租金，而是租戶出到多
少租金給你，市場的租金永遠都是市場主導，很多時候業主都會就範。
　
　　他指出，業主唯一應對方法是減租或提供租務優惠吸引租戶。在現時市況下，「１００個業
主９９個都願意減租」，就算業主不肯減租都被迫要減，因為已經沒有人肯給予更高的租金。業
主的舖位凋空半年沒有人洽租，業主就要知道要面對現實將租金降低，降到租客肯租的水平。他
又指，由於目前舖位租金已下調了一定水平，再大幅下跌空間有限，會因應個別業主及地區情況
，預料個別舖位未來租金減幅會在１０％至２０％之內。
　
＊租客轉型無助改變舖位下跌最根本問題＊
　
　　第二個要面對現實的就是租客，租戶開舖要「計掂數」，潘志明指出，租金僅佔開舖部分成
本，其他包括人工、貨款、裝修。若收入不理想，難達收支平衡。許多租戶不敢開新店，寧願退
租或結業。租戶嘗試轉型亦是出路，他直言「點解大家都係開麵包店，有啲舖頭就排哂長龍，傳
統餅店就沒有人幫襯，大家要去想咩原因令到同一天空下分別會咁大」。
　
　　潘志明表示，業主減租、租客轉型，都不足以解決根本問題。街舖市場回復昔日光景需要整
體經濟好轉，例如疲情前市民消費意欲強、遊客多、遊客願意消費環境下「做生意才有機會」。
他指出，政府的確有推出政策刺激經濟，惟未能即時見效，因為要重新改變旅客的消費習慣需要
時間。
　
＊資深舖位投資者出意欲強，積極降低工商舖按揭比重＊
　
　　對於資深舖位投資者而言，潘志明指出，現時該批投資者以沽貨為主，因為銀行要求其降低
工商舖類別的按揭比重，所以目前資深舖位投資者出貨的意欲比入貨更強。
　
　　至於近期資深投資者沽貨速度有所減慢，需視乎投資者在銀行的槓桿比例高低，投資者早前
沽貨速度快，因為沽出的貨都是比較「易沽」的，而現時「賣剩的貨都是比較難賣」，所以該批
投資者近期的沽貨速度有所減慢。同時，銀行的取態亦是重要因素。只要投資者向銀行表達了合
作的態度，亦沽出部分持有的舖位後，銀行知道投資者正積極去槓桿，就會給予更多空間及時間
投資者繼續沽出舖位及去槓桿。