港鐵中期多賺２８％惟收入跌７％，股價曾插半成可趁低吸？

　　《經濟通通訊社１５日專訊》港鐵（０００６６）昨日收市後公布業績，中期純利按年升
２７﹒５％至７７億元，派息維持４２仙，惟收入跌６﹒５％至２７３﹒６億元，經常性業務利
潤更跌１５﹒７％至３３﹒９億元，但物業發展利潤增逾兩倍至５５﹒４億元，且管理層強調目
前並無出售資產計劃，並指正推進１０多個住宅物業發展項目。不過，績後大行看法分歧，花旗
料其車站商業和物業租賃業務短期不會顯著復甦，維持「沽售」評級，中信里昂則仍予目標價
３０元，維持「優於大市」評級。港鐵今早最多曾跌逾半成低見２６﹒７８元，一下子跌穿多條
平均線，惟其現價股息率近５厘，或可趁低吸納。
　
＊中期純利按年升２７﹒５％派息維持４２仙，收入跌６﹒５％＊
　
　　港鐵公布，截至２０２５年６月３０日止中期純利７７﹒０９億元，按年升２７﹒５％，每
股基本盈利１﹒２４元，派發中期息４２仙，按年持平。期內總收入２７３﹒６億元，跌
６﹒５％。經常性業務利潤３３﹒９１億元，跌１５﹒７％，主要因為來自香港業務的貢獻受經
營開支上升影響而有所減少。而受惠於早前開展的物業發展項目於此段期間取得成果，回顧期內
物業發展利潤增加２１８﹒５％至５５﹒４２億元，因此來自基本業務的利潤增加５５％至
８９﹒３３億元。另上半年由於本地鐵路服務的貢獻上升，並在過境服務及高速鐵路乘客量上升
帶動下，香港車務營運的收入為１１５﹒０９億元，按年增加３﹒３％。
　
　　中國內地業務方面，來自鐵路、物業租賃及物業管理的附屬公司、聯營公司和合營公司在
２０２５年上半年的總經常性業務利潤下跌至２﹒０４億元，部分原因是自２０２４年年底開始
營運深圳地鐵十三號綫一期首通段後錄得的營運虧損，以及來自杭州鐵路業務的貢獻減少。至於
國際業務，來自鐵路附屬公司、聯營公司和合營公司在２０２５年上半年的總經常性業務利潤下
跌至３﹒４１億元，盈利表現減弱的主要原因是來自Ｓｏｕｔｈ　Ｗｅｓｔｅｒｎ　
Ｒａｉｌｗａｙ的貢獻減少，以及於去年５月出售的ＭＴＲＸ在回顧期內已沒有帶來貢獻。
　
＊金澤培：目前未有出售資產計劃，正推進１０多個住宅物業發展項目＊
　
　　港鐵行政總裁金澤培作為行政總裁的任期將於２０２５年年底屆滿，今次為金澤培最後一次
主持港鐵業績記者會，金澤培表示，未來數個月會專注做好工作，確保順利交接。他表示，港鐵
一直以來都是審慎理財，至於未來是否需要再融資，會視乎市場情況、利率走向等因素，又強調
港鐵目前並無出售資產的計劃。
　
　　金澤培提到，港鐵目前正推進１０多個住宅物業發展項目，預計可為香港房屋市場提供約
９０００個住宅單位。商場方面，今年上半年港鐵商場經過重估後價值下跌，反映香港零售市道
的挑戰，而港鐵新鐵路項目的投資總額約１４００億港元，目前已經完成大約２００億港元的工
作。加上已公布自２０２３年起五年內，投放到現有鐵路資產維護及更新的６５０億元，亦已完
成大約一半。
　
　　金澤培又提及，物業業務是「鐵路加物業」發展策略的主要推手。視乎市場情況，集團預計
將在未來１２個月左右，為東涌東站第二期和屯門第１６區站第一期項目進行招標。集團已為「
ＴＨＥ　ＳＯＵＴＨＳＩＤＥ」第六期申請預售樓花同意書。視乎施工及銷售進度，集團預期今
年下半年會為「日出康城」第十二期的物業發展項目利潤入帳，並繼續為「ＴＨＥ　
ＳＯＵＴＨＳＩＤＥ」第五期的利潤入帳。全球和香港經濟狀況以及利率趨勢，將繼續影響物業
業務的未來表現。
　
＊滙研：料資本支出及利息費用快速上升，降目標價至２６﹒５元＊
　
　　滙豐研究發表報告指，港鐵上半年整體盈利按年增長５５％至８９億元，主要因物業發展盈
利入帳時機，但其經常性盈利按年下降１６％至３４億元，主要由於香港運輸業務的盈利能力低
於預期。預計２０２７至３０年港鐵盈利將顯著下降，因物業發展入帳的收穫階段將基本結束。
雖然視港鐵為行業內的防守型股票，但由於資本支出及相關利息費用快速上升，股價存在壓力風
險，維持「持有」評級，短期催化劑有限，目標價由２７元下調至２６﹒５元。
　
　　該行指，港鐵與政府就北環線達成新協議，短期內的資本支出及利息費用可能相當可觀，可
能在未來３至５年限制盈利上調。為應對相關開支，港鐵近期發行３０億美元優先票據及３０億
美元永續資本證券。另外，香港運輸業務總客運量按年溫和增長０﹒７％，但ＥＢＩＴＤＡ利潤
率按年收縮１﹒９個百分點至３４﹒５％。雖然車站商業及購物中心業務顯示一些改善跡象，但
上半年租金調整率仍為負值，分別為７％及７﹒８％。該行將港鐵２０２５至２７年盈利預測下
調１﹒４至８％，主要因香港運輸業務利潤率降低及納入新發行的永續證券影響，部分被較低的
融資成本抵銷。
　
＊花旗：車站商業和物業租賃業務短期不會顯著復甦，維持沽售評級＊
　
　　花旗稱，對港鐵能以非常合理的利率發債和發行永久證券集資不會感到懷疑，以此資助新鐵
路項目不斷增加的資本支出，但上述工具的發行可能意味著港鐵每股盈利與每股股息之間的差距
（預計未來幾年每股股息零增長）將繼續擴大。而香港消費者支出行為的變化，已影響港鐵的本
地鐵路營運、車站商業和物業租賃業務，預計短期內不會有顯著復甦，因此維持其「沽售」評級
，惟在將估值基礎延展至２０２６財年後，將其目標價從２３元升至２４﹒５元。
　
　　花旗根據港鐵今年上半年業績、管理層對物業發展完成時間表的指引以及最新的營運趨勢，
將其２０２５財年盈利預測下調１４％，但將２０２６至２０２７財年盈測上調３％至４％。花
旗又根據其對香港住宅物業的最新觀點，預計２０２５年下半年至２０２６年的需求將維持疲弱
。雖然香港政府已完全撤銷「辣稅」令花旗感到正面驚喜，但該行認為，鑑於目前的利率水平和
買家對物業市場的信心不足，香港住宅需求短期內將保持低迷，相信這將影響物業發展商對港鐵
土地招標的興趣。
　
＊中信里昂：不排除再發行永續債券，仍予目標價３０元＊
　
　　中信里昂表示，港鐵上半年經常性利潤按年下跌１６％至３３﹒９１億元，各項業務貢獻均
告下跌，且營運支出增長快於收入。中期息維持每股０﹒４２元不變。經調整後淨負債權益比率
由２０２４年１２月的３１﹒６％升至２０２５年６月的３６﹒７％。集團已為新鐵路項目分配
總資本開支１４００億元，不排除港鐵進一步發行永續債券的可能性，維持「優於大市」評級，
目標價３０元。
　
　　該行指，港鐵香港運輸業務方面，上半年息稅前利潤按年跌７６％至９８００萬元，營運開
支增長速度按年升６﹒４％，快於收入按年升３﹒３％。期內總乘客量按年增長０﹒７％至
９﹒６３７億人次，整體平均車費按年增長２﹒６％至每人次１１﹒９元。香港車站商務方面，
上半年息稅前利潤按年跌５％至１７﹒９８億元，主要由於收入（來自廣告及電訊）按年下跌
１％，而營運開支增長１１％。期內租金調整率為負７％，平均出租率為９８﹒６％。香港物業
租賃及管理業務方面，上半年息稅前利潤按年跌３％至２０﹒８４億元，物業租金收入跌２％，
營運開支因推廣活動而增加７％。商場租金調整率為負７﹒８％，出租率維持於９９％。國際金
融中心二期１８層寫字樓平均出租率為９８％。
　
＊伍禮賢：基本業務受制香港商業市場低迷，惟作長線收息現價可部署＊
　
　　光大證券國際證券策略師伍禮賢認為，市場對港鐵業績看法較分化，因為雖見其利潤有不錯
增長，但增長最主要靠期內物業銷售所帶動，而物業銷售對比去年同期屬較低基數，其基本業務
方面則繼續反映香港商業市場較低迷，除了車務收入仍有較平穩增長外，地鐵站方面收益包括商
店出租，以及內地及國際鐵路物業出租，壓力都較大。對於港鐵來說，旗下物業的租金水平在商
業活動競爭中處於較低迷狀況，投資者覺得這方面表現較弱，今日亦反映於股價表現。相信其基
本業務有機會繼續成為市場關注焦點，商業零售或租務市道可能維持低迷要作整固，對港鐵影響
可能仍會維持一段時間。
　
　　不過，伍禮賢指，雖然整個市道仍處於較低迷時間，但最差情況應已漸漸過去，港鐵有機會
逐步走出低谷。若論收息，港鐵現價差不多有５厘息，屬較吸引水平，若長線投資者想以其作為
收息資產不妨可於現水平開始部署。
　
　　港鐵半日跌２﹒２６％收報２７﹒７元，最多跌５﹒５％至２６﹒７８元，成交３﹒２７億
元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉