《外資精點》瑞銀上調越地、綠城中國目標價，評級升至買入

　　《經濟通通訊社１２日專訊》瑞銀研究報告指出，越秀地產（００１２３）及綠城中國
（０３９００）目前持有的土地儲備較新；高比例布局核心城市；以及集團積極買入土地多個利
好因素下，該行將綠城中國評級由「中性」上調至「買入」，目標價亦由１０元上調至１９元；
而越秀地產評級亦由「中性」升至「買入」，目標價由５元上調至６﹒５元。
　
＊料中國房價於２０２６年初趨穩＊
　
　　報告指出，中國經過四年的房地產市場下行，一線及核心二線城市市場穩定的跡象日益增多
，包括２０２５年前兩個月二手房交易復甦、一線城市庫存月數降至低於平均水平、土地拍賣溢
價上升以及二手房掛牌價趨穩等。該行指出，目前情況與２０１４－１５年房地產周期拐點時的
情況相似。
　
　　自２０２４年年中限價措施放鬆後，該行認為發展商更有動力提升產品質量，從而增加與周
邊二手房的差異化。該行將２０２５至２０２６財年新房銷售預測上調７－１６％，二手房銷售
預測上調７－１０％，並預計全國房價將於２０２６年初趨穩。
　
＊綠城中國土地儲備重組靈活性優於同業＊
　
　　該行預計發展商將出現分化，因僅一線及核心二線城市市場趨穩，並認為綠城中國的土地儲
備重組靈活性使其優於同業。於２０２４年，綠城中國的土地購置僅按年下降９％，並佔杭州土
地銷售市場份額的１９％。截至２０２４年上半年，公司擁有２１００萬平方米可售土地儲備，
約６０％的土地儲備購置於２０２１年或之前，低於行業平均的６６％。該行認為，由於該集團
土地儲備較新且規模較小，綠城中國更有能力將投資轉向核心城市。
　
　　儘管短期銷售復甦，瑞銀預計發展商即將到來的財報季將出現盈利下調。綠城中國早前發出
盈警，估計淨利潤率約為１％。但隨著一線及核心二線城市銷售趨穩，該行預計２０２５年淨利
潤率將會上升，所以將綠城中國２０２５至２０２６財年利潤率上調１－２個百分點，並將
２０２５至２０２６財年盈利預測上調５－２８％。
　
＊預計越秀地產２０２５年利潤率將改善＊
　
　　越秀地產早前發出盈利預警，預計２０２４年盈利按年下降６５－７０％至１００－１１０
億元人民幣，該行估計報告淨利潤率約為１％。該行預計越秀地產２０２５年利潤率將改善，將
２０２５至２０２６財年毛利率預測上調０﹒３個百分點，並將２０２５至２０２６財年盈利預
測上調５－２０％。
　
　　另外，該行指出越秀地產如果新增可售資源的利潤率提升至歷史平均的７％，預計將錄得
４０億元人民幣的利潤，按當前市值計算，市盈率為５﹒４倍，該行認為具有吸引力。（ｋｌ）
　
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