【ＦＯＣＵＳ】現房銷售佔比續升，開工VS竣工指標藏暗湧

　　【FOCUS】國務院常務會議上周五（13日）要求，「更大力度推動房地產市場止跌回穩」，同日四大一線城市之一的廣州宣布全面取消限購、限售、限價等。兩大動作邏輯，獲周一（16日）公布的5月地產價格、銷售數據佐證。多個指標顯示，房地產「灰犀牛」風險仍待精準拆彈。

*5月新建商品住宅價量齊跌*

　　國家統計局揭盅5月重磅數據，社會消費品零售在「以舊換新/國補」政策加持下，按年增速錄6.4%的2023年底以來最高，不過，樓市氣氛依舊乏善可陳，首5月商品住宅銷售額跌幅續擴大至2.8%（5月單月跌6.8%）；70大中城市新建商品住宅價格，5月按月從持平轉跌0.2%，為7個月最差表現。

　　價量齊跌，跟5月住戶新增中長期貸款（主要為房貸）僅增746億元相互印證，背後無疑是價格預期。瑞銀旗下UBS Evidence Lab較早時的調查顯示，各地購房意願普遍降溫，42%的受訪者預計未來12個月房價將進一步下跌。

*新開工VS竣工，資金壓力顯*

　　更多的不祥之兆來自現房銷售佔比持續攀升，以及商品住宅新開工面積與竣工面积差距持續收窄。

　　先看前者，儘管商品住宅銷售額持續負增長，但現房銷售實際保持兩位數增長，首4月佔整體商品住宅銷售的比例近27%，較2024年續升逾5個百分點，遠超2019年時15%的歷史低點。與此同時，商品住宅新開工面積，從2019年時高達竣工面積的近2.5倍，收窄至約1.2倍。

　　兩大趨勢恐意味，開發商過往借超額開工、出售期房、回籠現金，此「低成本、高周轉」模式愈來愈難以為繼。一旦新開工期房的承接愈來愈少，前期疊加的開工項目的竣工壓力、資金壓力或集中爆發。

*更大力度推動房市止跌回穩*

　　鑑於此，不難理解繼去年9月中央政治局會議，首提「促進房地產市場止跌回穩」後，最新國常會再要求，「更大力度推動房市止跌回穩」，以及廣州率先放開一線城市限購限價。

　　有何具體措施？鑑於內地首套房按揭利率已降至3%的歷史最低水平，而整體市場呈現「剛需型拋壓擴大、改善型需求收縮」狀態，政府或需通過城市更新、財政支持、馳援房企等組合拳，推動存量去庫存和打通置換鏈條，並提振收入和就業的信心。