新盤低價吸客 春節後陸續來

　　觀塘一個新盤以低於同區二手呎價開售，獲12倍超額認購，打破一手市場近期的平靜氣氛。由於有多個新盤可能於農曆年後推售，在後市不明朗下，屆時更可能出現多個新盤以低價搶客。

低於二手市價 引市場承接力

　　近期新盤銷情冷熱互見，貼近市價的新盤銷情不熱烈，個別仍以高於市價開售的納米盤，銷情更可說冷清。業界本以為樓市會以價格穩、成交淡迎接農曆新年，但一個觀塘新盤上周以低於同區二手呎價，以至低於部分新界新盤呎價，開售首批205個單位，震撼市場。市場反應熱烈，獲12倍超額認購後，發展商已略為加價約2%加推。

　　該盤以低價開售，應與其屬中型單位有關，因即使低於同區二手呎價，但折實樓價仍逾900萬至1,600萬元，上車門檻明顯較高，而且該盤合共有近2,000伙，以中型單位而言數目不算少，若銷情不理想，發展商可能要坐貨。

　　然而，若近期市況如一年半載前熱烈，仍很難想像發展商會以低於二手市價推盤。發展商選擇以低價探水溫，圖營造較熱烈反應、再逐步加價加推，此策略應與後市不明朗因素有關。

　　無疑，中美貿戰在90日商議期後可能續降溫，又或美國儲局開始放鴿風，明年將放緩加息步伐，甚或只再加息1次，都令本港樓市壓力有望減少。但市場主流看法仍是樓市進入調整期，明年樓價可能跌1成，悲觀的甚至認為可能跌3成。

　　在這樣的市場氣氛下，潛在置業者自然會較為觀望，買家包括發展商要以較低價才能吸客。近期二手樓價下跌，便源於成交雖少，但每每出現低價個案，拉低了二手樓價指數。

　　目前以低於市價甚至同區二手價推盤，仍屬個別新盤，但情況在農曆新年後便可能有變。一來，大部分發展商「年尾收爐」，現時推盤並不太積極；二來上月多個大型新盤獲批預售樓花同意書，涉及4,754個單位，故市場普遍認為，發展商正部署於農曆年假後，展開明年首輪新盤攻勢。在買家市場下搶客，發展商除要提供各式優惠外，折實價要吸引恐難避免，故多個新盤以較低價甚或低於同區二手價推售的情況，或將陸續出現。

衡量財務能力 可耐心選單位

　　對準買家來說，在樓市可能調整下，要衡量清楚本身財務與風險承擔能力，而發展商或將搶客推貨，準買家亦可耐心選擇心水單位。

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