【ＦＯＣＵＳ】麥記賣舖一箭三雕，「隨行就市」無得硬頸

　　【FOCUS】走得快，好世界。核心區商舖空置率創四年半新高之際，「糧尾飯堂」麥當勞最新標售8間黃金地段商鋪，總市值逾13億元；倘反應良好，擬明年續推餘下15間商鋪。麥當勞以「優化房地產組合」解畫「一件不留」，加上近期諸多全棟放售、劈價出租等新聞，預示「買舖無得輸」須讓位於「隨行就市」。

*高位套現，低位續租*

　　市值1.8億的銅鑼灣怡和街樓上、4.6億元的尖沙咀星光行地庫的麥當勞巨舖，試問有幾個學生哥或自由行遊客不曾到訪？再加上西環、旺角、元朗等的6間旺鋪，論Location絕對完美，但麥當勞仍不惜割愛，欲簡簡單單作個純純的租客，放在眼下的商業物業市場，訊號耐人尋味。

　　麥當勞上一次賣產要追溯至2021年6月，以2.6億元沽出鰂魚涌栢蕙苑舖位，帳面大賺逾億。接盤方據報近期將上述物業部分再次出售，折算呎價相比四年前跌逾22%。擅長賣包、亦識計數，從其另一間位於金鐘海富中心的旗艦門店租金變動亦可見一斑，目前月租79萬元，較2018年的166.5萬元減逾半，預計2027年年中租約到期後仍跟業主「有得傾」。

*全棟物業放售頻出現*

　　換言之，麥記今次「一件不留」決策，既能將早年低位買鋪的帳面升值套現，以輕資產模式進行更多技術投資、業務擴張；又能巧借香港鋪租水平持續下降的東風，成本可控又不失靈活性；更或有在美國一季度同店銷售額下降3.6%錄疫情後最差表現之際，做靚盤數的考量，可謂一箭三雕。

　　此外，近期從銅鑼灣勿地臣街銀座式商廈The HEDON，到尖沙咀商廈柯士甸廣場；從西營盤德輔道西酒店The Henry，到灣仔告士打道臨海酒店大廈……全棟物業放售頻現，以及市區街舖不乏大蝕讓（例如油麻地彌敦道街舖帳面大幅蝕讓5000萬元沽出）、大減租（例如施永青基金減租逾半租出旺角舖）個案。

*是生存題而非選擇題*

　　種種跡象顯示，左有市民網購+北上成風，右有內地遊客消費模式轉變，即使政府爭取11月實施「粵車南下」計劃，香港整體商業物業前景仍不明朗，無論業主有多硬頸，於可見將來隨行就市減租的壓力恐有增無減。

　　麥當勞這步「賣舖轉租」的棋，明面是套現和押注租金下行，甚至不排除盤算「趁早賣大鋪、將來買小舖」，說到底恐還是對香港商業地產「黃金時代」的告別。當「買舖無得輸」的神話破滅，業主「隨行就市」恐已非選擇題，而是生存題。