《談國論企－黎偉成》商品住宅開發國內貸款6、7月二連增

　　中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於2025年1-7月份同比持續略降，使開發投資下跌，和新開工、施工和竣工面積不斷減少和待售面積增幅收窄，屬樓市「去庫存」力求供需趨平衡的良性調整。唯是房企的國內貸款於7月份延續6月份之重新增長成二連升，有十分重大啟示。國務院新發行的地方政府專項債券，有適用於「土地儲備和收購存量商品房」政策性措施，可進一步消化「庫存」，化解或存的系統性風險危機。

*房地產開發企業到位資金緩跌啟示佳*

　　來自中國家統計局所發布數據，最惹人注視的當然是：房地產開發企業的到位資金中的「國內貸款」，有初步明顯的改善：於2025年1-7月份累計9207億元同比增加0.1%，連同1-6月8245億元增0.6%，成二連之升，和扭轉1-5月達6679億元減少1.7%之況，是為房企貸款多年少有的連升，意味以商業銀行業為主的金融機構對商品住宅房的開發投資，開始作出溫和支持。

　　至於房地產開發企業的到位資金，跌幅持續緩和，意味開發企業對商品住宅房樓市漸建信心：於2025年1-7月份累計5.72萬億元同比減少7.5%，比2024年全年10.766萬億元的17%減幅，顯著少減9.5個百分點，其中：(1)個人按揭貸款7918億元同比減少9.3%，1-6月份所減的11.4%少減2.1個百分點，又比2024年全年的27.9%減幅收窄，而(2)定金及預收款期內為1.6815萬億元同比減少9.9%，亦顯情況轉穩。

　　和(3)房地產開發商的自籌資金為2.023萬億元，同比減少8.5%，相對於2024年全年3.7萬億元所減11.6%收窄3.1個百分點，在新開發投資續減，算不錯。

*新建商品住宅銷售額面積緩跌續現穩態*

　　再看（甲）新建商品住宅房的銷情，有穩定改善發展態勢，最新變化為（一）銷售面積，於2025年1-7月份累計4.3218億平方米，同比減少4.1%（見表），跌幅比1-6月份的3.7%和1-5月份的2.6%減幅有所擴大，但與2024年1-12月累計8.145億平方米所減的14.1%比較，有改善。

　　同樣的良性趨向，為（二）新建商品住宅房的銷售額度，於2025年1-7月份累計4.3593萬億元同比減少6.2%，比1-6月份的5.2%和1-5月份的2.8%多減，而又相對於2024年的1-12月份累計8.4864萬億元同比減17.6%，同樣有好轉。

*待售面積明顯少增有利消化庫存挺投資*

　　商品住宅房市場前一段的多年出現過度投機建設投資、炒賣，而出現嚴重供過於求惡況，經政府政策性的協調和積極調整達效，於今年呈良性態勢還有：（三）全國商品住宅房的開發投資於2025年1-7月份累計4.12萬億元，同比減少10.9%，略多於1-6月份所減10.4%，意味房地產開發商減投，使市場的供、求關係有望穩步平衡。

　　正正因為新開發投資持續減少，故（四）商品住宅的(1)新開工面積亦同步大幅回落，於2025年的1-7月份累計2.5081億平方米，同比減少18.3%，使(2)施工總面積於前7個月達44.517億平方米同比減9.4%，屬持續明顯下跌，有望緩和供應和消化庫存。

　　正正因為新開發和施工面積持續縮減，故商品住宅房的供應速度亦見放慢，其中（五）竣工面積於2025年1-月份累計1.8067億平方米，同比減少17.3%，比1-6月份所減15.5%多減1.8個百分點，仍屬十分大幅度的縮減。

　　和（六）商品住宅的待售面積於2025年1-7月份累計5.7287億平方米同比增長5.9%，比1-6月份持平於1-5月份的6.5%為低，為本年增長最慢的月份，乃持續多時增銷減投之使然。此舉有利於「去庫存」，助樓市持續有序轉穩。

*國房指數處93意味樓市有望進一步改善*

　　總結而言：「房地產開發景氣指數」（國房指數）於2025年6月份為93.34，比6月份的93有所提升，而5月份為93.72、4月份93.86、3月份93.95、2月份93.78、1月份93.33，連續7個月皆高於93（見表），結束2024年12月及之前皆處92或以下的水平。此點意味後市會逐步向好。

　　要注意，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平2024年12月11日至12日的中央經濟工作會議，發表重要講話，在提出要實施更加積極有為的宏觀政策時，其中重點為要「穩住樓市股市」，而此二市能夠穩住陣腳甚至穩步走俏，所產生的適當適度良性財富效應，工商各業和居民當會逐步有序強化投資和消費開支，對擴大國內需求和經濟穩中有進發展有重大和正面的支持和貢獻。中國經濟值得俏看。

*穩樓市股市會產生財富效應利經濟發展*

　　我之見為：(I)穩樓市和股市，肯定會產生良性的財富效應，有利於國民經濟發展。更要牢記的是：商品住宅房泡沫爆破的沉重教訓，今後要避之哉。(III)商品房樓市曾經有一段頗長時間炒賣風氣，其中最大問題是房地產開發商缺乏周詳合理計劃和部署開發投資，令市場供過於求，樓價由反覆闖高後長期回調，遂打擊置業者的信心，使若干城市和地方建成的住宅區幾乎無人問津，出現漫長的下行整固：房地產開發企業不得不持續減少新開發投資，減緩市場新的建設和供應，以夠消化多年積壓可觀的新與舊單位之「庫存」，至今開始邁向供與求逐步合理關係之境，代價重大。《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)