《洞析樓市－魏東》「十五五」重塑未來五年中國商業地產市場格局

　　從1953年第一個「五年計劃」至今，中國已連續實施十四個五年規劃，每一個規劃既聚焦當期發展任務，又與更長期的戰略目標銜接，形成「短期-中期-長期」層層遞進的接力賽機制的目標鏈條。「十五五」規劃（2026-2030年）是中國在「兩個一百年」奮鬥目標歷史交匯期的關鍵規劃，既是實現第一個百年奮鬥目標（全面建成小康社會）後，向第二個百年奮鬥目標（全面建成社會主義現代化強國）邁進的第一個五年規劃，也是銜接「十四五」（2021-2025年）、為2035年基本實現社會主義現代化奠定基礎的核心藍圖。

　　「十四五」期間爆發的疫情及全球化逆流、世界進入動盪變革期等諸多因素讓全球經濟的發展籠罩了陰影，也為中國的經濟發展帶來了巨大挑戰。「十四五」期間中國面臨來自國內和國外的雙重壓力亟待解決：

　　在國內，中國經濟已經從「高速增長」轉向「高質量發展」，但面臨核心技術卡脖子、傳統產業轉型滯後、人口結構變化等問題；同時，消費疲軟，房地產及地方政府債務等風險的引爆也拖累了整體經濟的增長。

　　在全球，十四五期間國際風雲變幻，地緣政治波譎雲詭，全球經濟增速放緩，地區沖突加劇，讓產業鏈被迫重構。為應對外部環境的不確定性，中國政府也必須要留住充足彈藥守住發展安全底線，保護產業鏈供應鏈的安全和自主可控。

　　為解決這些問題，中國政府把「構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局」作為中國未來發展的核心戰略，而「十五五」規劃是這一戰略落地的「施工圖」。本次「十五五」規劃綱要將未來五年的發展重點放在了建設現代化產業體系、加快高水平科技自立自強、建設強大國內市場，增強高質量發展動力，擴大高水平對外開放、合作共贏，優化區域經濟布局、促進區域協調發展、加大保障和改善民生力度等方面的目標，考慮到中國政府對目標制定的高審慎度以及目標的高可達成度，十五五規劃中設立的這些目標不但可以清晰看到未來五年中國經濟社會和產業的發展方向，而這些接續的發展和變化也將重塑未來中國房地產市場的格局。

　　本次十五五規劃綱要對未來房地產市場產生的重大影響可以歸結為四條主線：

新質生產力和現代化產業體系有望提振寫字樓及產業園區需求的增長；擴大內需提振消費助力實體零售物業發展；高質量對外開放將使中國資產更具吸引力；全面綠色轉型讓房地產市場發展更加可持續。

*發展新質生產力和建設現代化產業體系*

　　建設現代化產業體系在「十五五」規劃中的排名從「十四五」的第二位被提升到了首位，可見其在未來中國經濟發展將要扮演的重要角色。

　　在十四五期間，中國政府將新一代信息技術、生物技術、新能源汽車等新興產業作為構築產業體系的新支柱，經由五年的發展，這些產業在政策扶持下取得了亮眼成績。以新能源汽車為例，十三五規劃中將新能源汽車列為戰略發展新興產業，2015年新能源汽車的產量就由2014年的7.85萬輛上升至34萬輛，年度同比增長333%，此後的十四五接續之前發展戰略，新能源汽車產量從2020年十四五開年的136.6萬輛增長到2024年的1280萬輛，年均符合增長率為72%，在全球新能源汽車的銷售份額達到76.4%。

　　生物製藥領域是另外一個規劃引領、資本跟進、技術突破，最後形成規模化擴張的典型案例，十四五期間，全球疫情的爆發讓生物製藥行業作為國家戰略性新興產業的地位凸顯。經過多年的沉澱與積累，今年，中國的醫藥產業同樣迎來行業的DeepSeek時刻，中國藥企正在從過去的仿製藥時代進入到創新藥時代，並且吸引了眾多的國際授權合作，2025前5個月，中國在全球規模級交易（首付款大於5000萬美元）中的佔比，已經從2020年的4%提升至42%。。

　　本次報告中提出新質生產力的方向是「智能化、綠色化、融合化」，那些能用AI成功改造傳統產業的企業將會在未來五年獲得更大的發展機會。自2021年以來，中國製造業在人工智能應用方面取得了巨大進展，中國安裝的工業機器人數量已超過全球其他地區總和，2023年，中國以27.63萬台工業機器人安裝量位居全球首位，是日本的6倍，美國的7.3倍。

　　新興戰略型產業及未來產業的發展要依托於高強度的研發，這將在一定程度上提振寫字樓及產業園區市場的需求。過去幾年，寫字樓及產業園區市場需求疲軟，大多數需求來源於搬遷，市場增量需求稀少，未來五年，政策和資金對產業及科技類企業的傾斜將有望催生一批新的企業，既有的企業也有望擴大規模，這將提振寫字樓及產業園區需求的增長，讓該板塊實現觸底反彈。

*擴大內需，大力提振消費*

　　十四五期間的重點是「把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來」，延續了自十三五以來「供給側改革」的核心邏輯。而在十五五規劃綱要中，供給和需求的關系被深化為「以新需求引領新供給，以新供給創造新需求「，側重點放在了需求側，這也標誌著中國經濟的頂層設計正在從單純依賴物質投資和側重供給側改革，轉向供需兩端發力的新階段。

　　當前，由於投資的邊際效應逐漸降低，出口則面臨外部環境的高不確定性，因此內需對拉動經濟增長的作用就顯得格外重要，但由於疫情擾動疊加房地產及地方政府債務等多方面因素的挑戰，導致居民消費能力減弱，消費意願降低。有效需求不足已經成為掣肘中國經濟發展的突出矛盾。過去幾十年中，中國在基礎設施建設、房地產開發、製造業設備投資等「投資於物」的領域成就斐然，投資於物的回報率高，效果立竿見影。不過，與物質資本投資領域取得的顯著成果相比，中國在人力資本和民生領域的投入明顯不足，十五五規劃中提出了「投資於人」，即說明國家將在教育、社保和就業、衛生健康、住房保障等多領域解決百姓的後顧之憂，增強居民的安全感，由此提升消費意願。今年，國家財政已安排1000億元人民幣育兒補貼，200億元人民幣逐步推行免費學前教育，預計未來五年投資於人的政策力度將會更大，由此激發更大居民消費潛能。

　　報告提出要「以新需求引領新供給，以新供給創造新需求」，這對實體零售物業提出了新的要求同時也帶來了發展契機，2024年底的中央經濟工作會議將「大力提振消費、全方位擴大國內需求「列為2025年經濟工作的首要任務，為消費基礎設施REITs的發展奠定了戰略基調。2025年發布的《提振消費專項行動方案》更是明確提出「支持符合條件的消費、文化旅遊等領域項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金」，從國家政策層面為消費基礎設施REITs的發展提供了明確導向。

　　政策的外部推力疊加優質的底層資產讓目前已上市的9隻消費類基礎設施公募REITs產品從發行以來表現亮眼，其區位優勢顯著、運營能力突出、現金流穩定等特點疊加政策紅利的持續釋放讓已上市的消費基礎設施REITs全部在二級市場上獲得了良好漲幅。

　　未來五年，隨著政府大力促進消費政策的不斷推進，消費類基礎設施公募REITs的不斷擴容，實體類零售物業將受到更多投資者的追捧，這也將倒逼零售物業不斷加強品牌調整、挖掘消費新需求、吸引年輕消費者群體，通過創造供給滿足需求，從而讓行業實現螺旋式漸進發展。

*擴大高質量對外開放，開創合作共贏新局面*

　　在全球保護主義盛行的背景下，中國一直在致力於向全球敞開大門。以熊貓債為例，作為全球投資者配置人民幣資產的核心品種，也是促進中國經濟與世界經濟深度融合的金融引擎，熊貓債憑借其資本融資成本優勢在當前備受市場關注，至今累計發行超1萬億元，彰顯了中國雙向開放的成果。

　　今年以來，境外資本對中國資產的態度產生明顯轉變，開始不斷增加對中國資產的配置，雖然當前境外資本主要流向股市，但鑒於中國發布的十五五規劃具有高確定性和目標可達性，且伴隨美元持續走弱，人民幣升值預期加大的影響，境外資本有望重回中國大宗物業交易市場進行抄底，中長期看，零售物業、工業物流、數據中心、寫字樓等資產將受到境外資本更多的關注。

*加大保障和改善民生力度，推動房地產高質量發展*

　　本次「十五五」規劃將推動房地產高質量發展放到了改善民生部分，這也意味著房地產在國民經濟發展中扮演的角色產生了根本性的變化。經由過去五年的陣痛調整，房地產市場對經濟產生的負面影響已經明顯減弱，中國經濟也逐漸擺脫了對房地產的依賴，房地產投資總額佔GDP比重已從2014年的近15%下降到2024年的7.4%。不過，作為成熟市場的美國，房地產行業在GDP中的比重常年穩定在12%左右，這也讓我們有理由相信，經由本輪劇幅調整之後，中國的房地產行業仍有重新向上的空間，整體市場正從「有房住」逐漸向「住得好」發展，今年以來「好房子」概念的推出讓多個城市新房市場成交火熱充分說明了市場仍有巨大改善型潛力需求可挖。預計持續的政策支持將在2026-2027年為房價提供穩定支持，這也將成為推動溫和通貨再膨脹的重要前奏，未來市場增量政策將聚焦保障性住房建設，租賃市場培育與城市更新工程，整體市場的發展將繼續圍繞商品加保障的雙軌制發展，以多主體供給、多渠道保障的住房制度，讓房地產回歸民生本位。

*加快經濟社會發展全面綠色轉型*

　　以碳達峰碳中和為牽引，增強綠色發展動能。加快建設新型能源體系，積極穩妥推進和實現碳達峰，加快形成綠色生產生活方式。

　　國家統計局的數據顯示，從2005年至2024年，中國煤炭在能源消耗中的佔比從72.4%下降到53.2%，而非化石能源的消耗則從7.4%上升只19.8%。

　　在四中全會之後的新聞發布會上，國家發改委主任鄭柵潔提到，到「十五五」末，新增的用能需求絕大部分將由新增的清潔能源發電量來滿足，當前綠色產業規模在11萬億左右，未來五年有翻一番乃至更大的增長空間。同時，「十五五」期間中國要建成100個左右國家級零碳園區，這些園區中所有新建項目均應是綠色認證項目以實現降低能耗，提高能效。

　　以零碳園區作為標桿，未來房地產市場在雙碳背景下面臨巨大機遇與挑戰，聯合國環境署2024-2025年報告顯示，全球建築業碳排放佔比34%，其中大部分來自建築的營運階段的能源消耗，房地產行業存在巨大的減排潛力。同時，隨著ESG議題對於房地產行業的影響日益增強，ESG評級結果被大量投資機構廣泛運用和融入到投資決策當中。項目端的ESG可持續發展理念逐步興起，成為衡量項目優劣的的關鍵性指標。商業地產項目在整個業務營運過程中融入ESG考慮因素正在可持續發展中不斷重塑商業地產價值。

總結：

　　如果說「十四五」是「全面小康後的起步期」，那麼「十五五」就是「現代化建設的加速期」--它不僅要解決當前發展中的現實問題，更要為未來10-15年的長遠發展定方向、打基礎。未來五年，從戰略重心的轉移到消費社會的深度轉型，從將反內卷提升為國家政策導向到現代產業體系的搭建，從房地產新模式的構建到內需體系的系統性重塑，從堅定的擴大高水平對外開放到一以貫之的全社會綠色轉型，這些變革共同勾勒出一幅結構全新的發展藍圖，推動中國經濟從依賴投資與出口的舊模式邁向一個由內需驅動、供需協調更可持續更均衡的新未來。由此，也將為中國的商業地產的未來帶來更大的潛力與發展空間。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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